策划 阶段 设计 前期阐发 结果标准
目
录
1. 项目底子资料
………………………………………………………………2 2
1.1 宗地自然条件
…………………………………………………………
2 1.2 宗地社会条件
……………………………………………………………4
1.3 竞争楼盘
…………………………………………………………………6 2. 筹划设计的可行性阐发
……………………………………………………1 10 0
3. 筹划设计草案
………………………………………………………………1 12 2
3.1 筹划设计的开端看法 ……………………………………………………12 3.2 筹划设计草案 ……………………………………………………………12 4 4.
《项目设计 总体控制 筹划》
… ………………………………………………1 16 6 5. 典范
………………………………………………………… ………………
1 17 7
本阶段事情重点
□ 收集并研判项目底子资料 □ 完成筹划设计可行性阐发 □ 完成开端技能经济指标的阐发 □ 完成《项目设计总体控制性筹划》 □ 完成《项目可行性研陈诉－筹划设计部分》
第一部分：
项目底子资料
1 1． ． 宗地自然条件
宗地自然条件表一
表 表 CD001 1
责任人：地区总修建师：
填写日期：200X年 XX月XX日 土地名称/项目名称
图纸、图片名称
内容要求
完成情况
宗职位置 宗地都市位置图 表达宗地在都市范畴内的位置，可在都市舆图底子上制作 □已制作 宗地区域位置图 表达宗地在城区范畴内的位置，可在都市舆图底子上制作 □已制作 宗地现状 宗地红线图 宗地面积、角点定位、红线尺寸、标高 □已收集 宗地现状照片 标明拍摄点与目标点位置
□已制作 宗地地形图
宗地为庞大地形时，表达现状地形、 标高（等高线）、现状地貌 □已收集 宗地可保存物、绿化植被与水面漫衍图 宗地可保存物、植被与水面的定位 □已制作 说明：
1. 本表格的责任人为地区总修建师，地区投资生长部和工程治理部应主动配合完本钱项作业； 2. 本表格所列为描述宗地自然条件所需的图纸目录。应在投资阐发阶段收集、制作完成，并作为设计前期阶段进行看法设计、实施方案阶段进行筹划方案设计的底子资料。如无法收集提供，需书面解释原因并提出调停要领； 3 . 项目/产物策划阐发阶段，若政府提供的 “宗地红线图”、“宗地地形图” 深度不敷，则应在设计前期阶段落实并确认此二图纸。
宗地自然条件表二
表 表 CD002
责任人：地区总修建师
填写日期：200X 年 XX 月 XX 日 土地名称/项目名称
都市 气温 常年绝对温度 最 高
℃ 最 低
℃ 平 均
℃ 都市 风象 主导风向
风向频率玫瑰图（另附图）
□已收集 空气 质量 宗地空气质量状况 □空气质量良好
□空气质量较差，需进行检测 水文 （所有标高均指黄海高程）
宗地内有无地表水 □池塘
□水渠 宗地周边有无地表水 □江
□河
□湖
□海
□水渠 周边地表水常年水位
M 周边地表水最高控制水位
M 地下水位标高 M 宗地内水质状况 □水质良好
□水质较差，需进行检测
噪音 宗地噪音状况 □周边无噪音源 □周边有噪音源，需进行检测 宗 地 有无 特 殊地下物 冲沟、暗河 □有
□无 古墓 □有
□无 化石 □有
□无 地下军用设施 □有
□无 管线 □有
□无 地下油罐房其它大型地下修建物 □有
□无 其他需探明地下物 □有
□无 说明：
1． 本表格的责任人为地区总修建师，地区投资生长部和工程治理部应主动配合完本钱项作业； 2． 依据宗地社会条件表一（表 CD003）的周边大众设施图，当周边存在污染源与噪声源时，应结合实地具体情况判断是否对宗地空气质量状况、水质状况、噪声状况进行检测；决定进行检测后应附各项检测陈诉。对付尚未到达饱和通车的门路，应凭据门路品级预测饱和通车时的噪音。如无法收集提供，需书面解释原因并提出调停要领； 3． 当存在特殊地下物时需另附文对其进行详细说明。
2 2． ． 宗地社会条件
宗地社会条件表一
表 CD003
责任人：地区总修建师
填写日期：200X年 XX月XX日 土地名称/项目名称
图纸名称
内容要求
完成情况
区域现状图 表达宗地所处区域（门路、周围修建物等）的现状特征 □已收集
区域总体筹划图 表达政府对宗地所处区域的筹划设想和建立筹划 □已收集
区域交通阐发图 表达地铁、轻轨、公交换线及宗地四周站点；表达私家车赴宗地的可选路线 □已制作
周边交通阐发图 表达宗地周边门路名称、级别、尺寸及拟建门路的拟建时间、门路断面等 □已制作
周边门路断面图 表达宗地块周边各分项尺寸 □已制作 周边大众设施图 表达宗地周边存在对项目设计存在影响的大众修建名称、类型、面积、根本成果、形态及建成时间； 表达对项目设计存在有利与倒霉因素的设施 ：广场、公园、都市雕塑，高压线、变电所、烟囱、垃圾场、排污沟、其它组成噪音和污染的设施 □已制作
市政管线图 表达给水、雨水、污水、弱电、煤气、暖通、宽带等接口位置、管径、埋深、标高等 □已收集 说明：
1． 本表格的填写责任人为地区总修建师，地区投资生长部和工程治理部应主动配合完本钱项作业； 2． 本表格所列为描述宗地社会条件所需的图纸目录，应在策划阶段设计阐发作业开始前完成收集、制作事情，并作为设计前期阶段进行看法设计、实施方案阶段进行筹划方案设计的底子资料。
宗地社会条件表二
表 表 CD004
责任人：地区总修建师
填写日期：200X 年 XX 月 XX 日
土地名称/项目名称
具体内容 本 地 政 策规矩要求 日照间距系数
消防间距
□ 无特殊要求 人防要求
□ 无特殊要求 地方筹划设计规矩 □有
□无
筹 划 设 计要点 总用地面积 ha □有
□无 总修建面积
m² □有
□无 容积率
□有
□无 修建密度
□有
□无 绿地率
□有
□无 车位总数
□有
□无 限高要求
层
或
m □有
□无 退让红线要求 地块每侧退让红线的要求 □有
□无 修建形象的特别要求
□有
□无 配套的名称与面积要求
□有
□无 其他筹划要点要求
□有
□无 说明：
1）
本表格的填写责任人为地区总修建师； 2）
应着重了解，本地筹划设计除了需要遵照国度条理外是否有制定地方性的筹划设计条例； 3）
本地政府是否对所在地块有控制性筹划要点？相近地块的筹划控制条件是什么？
3 3． ． 竞争楼盘信息
a) 竞争楼盘列表
竞争楼盘列表
表 表 CD005 责任人：市场营销部卖力人
填写日期：200X 年 XX 月 XX 日 编号 楼盘名称 生长商
所处地段 价位/平米 1
2
3
4
其 他 说 明
确 认 栏
市场营销部经办人：
年
月
日
市场营销部高级经理：
年
月
日
产物技能部总经理：
年
月
日 1. “竞争楼盘”，是指区域内、或其他区域内与本项目地理位置、市场定位、产物类型等方面存在相似性，可能与本项目产生竞争的楼盘。
2. 代价需按产物类型列出最高价、最低价以及均价。
3. 本列表中的竞争楼盘清单，须由地区产物技能部与市场营销部分配合确认。
b) 竞争楼盘设计标准信息 竞争楼盘设计信息表一
表 表 CD006
责任人：市场营销部卖力人
填写日期：200X 年 XX 月 XX 日 楼盘名称 位置 筹划
总用地面积
M² 总修建面积
M² 容积率
绿化率：
总户数
户 车位数 地面 个 地下 个 修建
住宅总面积 M² 已建成：
M² 住宅产物类型 □ 独立别墅
□ 联排别墅
□ 平层公寓
□ 花圃洋房 □ 小高层
□ 高层
□ 其他 住宅结构形式
会所面积
M² 会所个数
会所内容
商业面积
M²
□租
□售 商业形态：
幼儿园
班
小学
班
景观
周边自然景观 □有
□无 景观设计面积
M² 包罗项目 游泳池 室外 M² 室内 M²
水景/喷泉
个
儿童游戏场
组
硬地运动场
个
网球场 个 羽毛球场
个
其它
说明：
1． 针对项目 竞争楼盘，需完成表格内全部内容。若用于其它楼盘的考察和调研，可酌情选择完成。
2． 本表格的责任人为地区市场营销部卖力人，产物技能部可提供须要的技能支援。
竞争楼盘设计信息表二
表 表 CD007
责任人：市场营销部卖力人
填写日期：200X 年 XX 月 XX 日 楼盘名称
位置：
该楼盘的主要卖点、所采取的新看法新技能
设计资源
设计内容 设计单位名称（主创设计人员）
筹划
修建 方案
施工图
景观 方案
施工图
室内
装修部品标准
室 外
墙面一
墙面二
窗 □白铝
□彩铝
□塑钢 其它
大众室内 电梯品牌
电梯厅 装修标准
其它
住 宅 室 内 □ 毛坯房
□ 水电到位 □ 标准装修 □提供 □不提供
装修套餐 项目 品牌或质料 入户门/内门
地板
洁具
厨柜
吊顶
其它
说明：
1.针对项目 竞争楼盘，需完成表格内全部内容。若用于其它楼盘的考察和调研，可酌情选择完成。
竞争楼盘设计信息表三
表 表 CD008
责任人：市场营销部卖力人
填写日期：200X 年 XX 月 XX 日 楼盘名称
位置 户型
编号 户型种类 面积(M²) 实用率(%) 比例 主要特点 1
2
3
4
5
6
主力户型编号为: 户型特色评述：（应附图表达）
说明：
1． 实用率：国度范例无界说，为房地产销售中使用的指标，通常为：单套内修建面积/单套商品房销售面积（套内修建面积＋按规定应分摊的大众修建面积）。
2． 单套内修建面积：包罗套内的使用面积、墙体面积及阳台面积。
3． 单套内使用面积：住宅房间实际能使用的面积,不含墙、柱等结构结构和保温层的面积。
第二部分：
筹划设计的可行性阐发
1．依据各个视察表格在策划阶段进行设计底子资料的收集，可结合项目的具体状况增加需收集的信息条目。在完成底子资料收集后，结合《产物策划 10大问题》以及《产物底子方案》，凭据这些资料对项目的自然、市政、市场等条件做出根本的研判以作为项目策划、设计的根本依据；
2．依据宗地自然条件表一（表 CD001）的内容，阐发宗地自然情况对筹划设计的影响。如：依据宗地地形图阐发修建与产物的排布可能性；依据宗地绿化与水面的漫衍图阐发现状资源的掩护与利用步伐等；
3．依据宗地自然条件表二（表 CD002）的内容，对付有特殊地下物（如冲沟、暗河、古墓、地下军用设施等）或存在空气污染、水质污染、噪声污染的地块对筹划设计的影响水平及对应的设计思路息争决步伐（该思路、步伐对应的本钱估算要在《投资与收益阐发》中体现）；
4．依据宗地社会条件表一（表 CD003）的内容，阐发区域总体筹划、门路交通状况、周边大众设施状况、市政配套状况等对筹划设计的影响。如：区域总体筹划对小区分期开发顺序的影响；门路交通状况对小区主要收支口设置与人车流线的影响；商业设施、教诲现状、体育娱乐公园等休闲场合、银行医院等生活设施对自身配套建立范围和面积确定的影响；倒霉因素设施的影响息争决方案；市政配套状况对技能设计的影响等；
5．产物技能部分和市场营销部分应配合组织人员对竞争楼盘做彻底的视察，视察内容不但局限于通常的总架、单价视察，而应结合竞争楼盘的筹划设计细节和综合品质视察进行资料收集，并全面阐发（表 CD005-CD008）；
6．依据宗地社会条件表二（表 CD003）的内容，本地政府种种间距、日照要求，并结合团体对项目的主要指标要求（总修建面积、产物类型组合能），并阐发对修建排布的影响；
7．当不具备政府筹划设计要点，容积率、面积分派比例等技能经济指标不完全
确定时，进行我司最理想的容积率和产物分派比例阐发，完成容积率阐发方案及对应的容积率阐发表（表 CD010），当容积率确认后，深化该容积率指标下的方案及完成其对应的综合经济技能指标表（表 C...
