市政基金募集计划及投资可行性分析
第一章
白云市政建设投资基金的简介
1.1 白云基金的架构 基金名称：白云市政建设股权投资企业（有限合伙）
基金类型：有限合伙投资基金企业 基金注册地：广州市 基金投资顾问：白云区城市建设投资公司 基金管理人：白云西城基金管理有限公司 募集方式：定向募集，有限合伙人不超过 50 人。采用总额承诺认缴与按资金使用计划分步分批缴付结合的方式。
基金规模：
50 亿元人民币 基金存续期：15 年（投资期 10 年，退出期 5 年）
基金封闭期：三年，封闭期内投资人可分红。满三年后，基金转为开放式，投资人可赎回基金份额退出投资。
投资方向：
广州市白云新城西部延伸区内市政建设项目、土地整理、文化旅游项目、水务处理项目
基金最低认缴出资：人民币五千万元，普通合伙人在特定情况下有权决定调整此最低额度限制。
基金预期回报率：15%至 30% 基金资产监管：在政府指定银行托管，政府对资金使用监管。
1.2 白云基金的定位
白云基金全部投资于广州市白云新城西延区内的土地一级开发、市政建设、水务处理、文化旅游设施等项目。基金是广州白云区政府批准的唯一一家与白云区城投合作共同开发白云新城西延区全部项目的政府引导型股权投资基金。
1.3 白云市政基金的优势特点 白云基金属于政府引导型股权投资基金，政府出资 5000 万认购基金，并共同监管基金，所以具有很强的政府公信力； 白云基金属于市政建设基金只投资于政府市政建设等项目，具备风险低的特点； 白云基金收益保障来源于土地一级开发后形成的土地拍卖收入，并且政府有相关法律措施保障基金的本金及利润，因此基金具备本金安全、收益稳定的优势。
第二章
白云基金的投资可行性分析
2.1 基金的投资方式 白云基金成立后，基金出资与白云城投合资成立市政开发项目公司从事白云新城西延区中石井河一、二期开发建设。基金还可以运用自有资金进行具备良好收益前景的旅游文化经营项目。以下为基金投资架构图示：
2.2 基金投资的本金收益回收方式 政府与基金约定在项目完成后，由白云城投按约定的价格回购基金在市政开发公司的所占股权。城府可以承诺的回购价格为本金 X（1+融资成本率）。
旅游文化项目的投资是政府将因石井河改造形成的旅游文化广告经营权（二十年）授予基金投资设立的文化旅游公司，目的是为了增加基金投资的综合收益率。当项目公司形成稳定的营业利润后，可以通过卖出全部股权方式收回本金收益。
2.3 基金投资者收益的综合测算 2.3.1 基金投资者份额的名义收益 以 2.1 所述方式进行投资，按三年期完成全部项目进行测算：
初始投资：10 亿元人民币 回购价格：9 亿 X（1+融资成本利率）
融资成本利率为银行贷款利率的 1.3 倍+综合费用率，因此该融资成本利率最低不低于 9%,最高不超过 15%。
回购价格不低于 9*（1+9%*3）=11.43 亿，不高于 9*（1+15%*3）=13.05 文化旅游经营项目三年后假设按 2 亿元卖出收回 基金最低年收益率=（11.43+2-10）/(10*3)=11.43% 基金最高年收益率=（13.05+2-10）/(10*3)=16.83%
2.3.2 基金投资者附加收益 为吸引投资者认购基金份额，对于可能参与项目承包或希望优先获得土地的投资者，基金能够给予投资人策略性的支持以帮助基金投资人优先获得承包权或土地。
以下为由白云城投整理的关于石井河一二期建设开发投资项目开支的概算：
一期整治工程成本测算表 项目 面积（万 m2 ）
改造单价（元/m2 ）
改造成本（万元）
备注 复建 1.村民住宅 5.7 2696 15367
按穗旧改函[2010]9 号高层住宅复建标准 2.配套公建 0.4 2696 1078
整饰 1.建筑整饰 外墙洗刷 7.5 50 375
参考《机场路道路两侧环境综合整治工程》概算书 2.石井桥修葺 - - - 32
-
3.广告拆除 - - - 10
-
绿化 1.6 米线绿化升级改造的费用 - - 8600
水务局提供的数据 白云基金 一期募集到位 10 亿 白云城投 市政开发公司
10 亿 旅游文化公司 一亿投资 石井河一二期市政建设、河道整理、房屋建筑、园林绿化 出资九亿 出资一亿
建设 2.复绿绿化 15.8 500 7900
参考《机场路道路两侧环境综合整治工程》概算书
二期整治工程成本测算表 项目 面积（万m2 ）
改造单价（元/m2 ）
改造成本（万元）
备注 复建 1.村民住宅 10.1 2696 27230
按穗旧改函[2010]9 号高层住宅复建标准 2.配套公建 0.61 2696 1645
建筑整饰 1.屋顶改造 16.5 1000 16500
参考《机场路道路两侧环境综合整治工程》概算书 2.外墙装饰 22.5 500 11250
新增建筑建设 1.博物馆 0.4 8000 3200
参考成都市金沙遗址博物馆造价 2.商业建筑 3.6 3019 10868
按穗旧改函[2010]9 号非住宅独立用地商场标准 绿化建设 景观节点绿化 47.2 1000 47200
参考《机场路道路两侧环境综合整治工程》概算书 道路建设 道路 41.42 950 39349
沿河桥梁整饰 桥梁整饰 0.5 500 250
参考《机场路道路两侧环境综合整治工程》概算书 合计
- - 190854
以上面的数据表测算有 19.08 亿元工程绿化建设等项目可以承包 。
第三章
白云基金募集的方式及渠道
3.1 基金募集的方式
基金采用定向募集方式，主要由基金管理人向潜在的基金投资者进行路演来完成募集。
3.2 基金募集的渠道 基金针对潜在投资者的类型不同募集的渠道也有所区别，目前，计划采用的募集渠道由以下几种：
（1）
通过银行私人理财部以公开路演的方式 对基金的托管银行而言，基金是一个稳定的大客户。银行可以配合基金管理公司针对白云基金进行大规模的路演介绍。银行的私人理财部主要是为个人净资产在 1000 万以上的客户提供理财等服务。一家大型的银行的私人理财部一般管理约十万名以上的高端私人客户。白云基金的特点能够吸引很多投资人的关注。
（2）
直接向房地产开发商介绍的方式 开发商认购基金份额的目的非常明确，即希望能够在土地一级开发完成后，获得政府支持优先获得中意的地块。白云新城西延区地处广州市核心区域，位于白云老机场附近，距离广州市中心较近。伴随白云新城西延区大规划建设的发展，区域内为基金项目准备的十一块土地的增值前景为众多开发商看好。
前期，有如恒大这样的大型开发商对在获得政府支持的前提下，通过认购基金以优先获得某些地块的方式表示了浓厚的兴趣。
我们计划锁定最多三四家大中型开发商完成基金大部分份额的认购。
（3）
向工程建设承包商推介 整个基金在石井河一二期改造项目中有 19.8 亿工程建设的承包权，计划与两家主营建筑、绿化的企业洽商认购基金份额，然后通过在工程招标方面设定若干门槛将工程建设任务承包给他们。这样，对承包商有双重收益，一是他们投资的基金能够获得基
金的名义收益，二是，工程项目获得自身的利润，并且不需要企业垫付资金。
（4）
向有富余资金想获得安全稳定投资收益的机构投资者介绍 此类投资者主要是一些专业的投资机构，比如大型企业的财务公司。这些机构通常投资于风险小，收益稳定的资产。白云基金符合他们的投资标准。
（5）
通过委托第三方理财公司代销 第三方理财公司是近几年兴起的一些专门从事于代销公募基金、信托产品、股权基金的企业。通常收取代销金额 1%的佣金。诸如诺亚财富这样的第三方理财公司一年代销的全部基金达到一千亿以上。
在报给白云区政府的白云基金募集方案中，政府批准了 1%基金募集费用，所以，基金委托给专业第三方理财公司代销是一个可行的方式。
