2011年1月28日，上海和重庆同时公布了房地产税收试点方案，这标志着我国房地产税收改革正式拉开序幕。由于这次房地产税收改革开展讨论的时间比较久，社会关注度比较高。现在房地产税收试点方案已经正式出台，下面是小编为大家整理的房地产税收政策【五篇】（精选文档）,供大家参考。
房地产税收政策范文第1篇
关键词：房地产税收；
房地产市场消费结构；
房地产租赁市场；
税收试点方案
2011年1月28日，上海和重庆同时公布了房地产税收试点方案，这标志着我国房地产税收改革正式拉开序幕。由于这次房地产税收改革开展讨论的时间比较久，社会关注度比较高。现在房地产税收试点方案已经正式出台，方案该如何解读，它对未来房地产市场影响如何，本文将就此做一个梳理和展望。
一、房地产税收试点方案的解读
房地产税收试点方案实质上是一个税收改革方案，我们可从税收的性质、税收征收的目的和税收征收的路径三个方面进行解读，以便对房地产税收试点方案有一个比较全面的认识。
1、税收的性质
房产税，又称房屋税，是国家以房产作为课税对象向产权所有人征收的一种财产税。房产税和房地产税收是不同的概念，房地产税收是指以房地产作为标的物征收的税赋的总称，按不同的征收环节可分为土地占用环节、房地产开发环节、房地产流通交易环节、房地产保有环节等四大板块。按征收对象的不同则可分为个人、企业两大类。从企业角度来看，我国房地产税收主要包括土地占用环节的耕地占用税、资源税等；
开发环节的土地使用税、契税、印花税等；
流通交易环节的营业税、城建税、教育费附加、企业所得税、土地增值税等；
保有环节的城镇土地使用税和房产税。从个人角度来看，我国的房地产税收主要集中在交易流通环节的营业税、契税、印花税等。在保有环节，1986年10月1日我国家出台了《中华人民共和国房产税暂行条例》规定了纳税人要依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳，税率为1.2%。房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据， 税率为12％。房产税按年征收，分期缴纳。
由此可见，房产税仅是房地产税收中保有环节征收的一种税赋，在我国也不是一种新的税源，在建国初期就存在，后并入它税。1986年10月1日恢复开征，但仅局限于商业地产，对住宅免征，导致住宅房产税长期“空转”，所以这次房地产试点方案只不过是做实而已。
2、征收的目的
房产税征收直接目的有两个：一是有利于合理调节收入分配，促进社会公平；
二是有利于引导居民合理住房消费，促进节约集约用地。
从理论上讲，税收功能是调整国民收入再分配的重要手段和工具，但从目前上海和重庆两地试点的方案看则很难达到这样的目标，尤其是上海的方案，仅涉及增量房征税，并且征税的税率也不高，对存量房不涉及。相反，重庆的方案对于国民收入再分配功能会更强一些。
上海市的房产税试点方案规定对上海居民新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房和非上海居民家庭在当地新购住房人均超过60平方米的征收房产税，税基暂定按照应税住房市场交易价的70%缴纳，适用税率暂定为0.6%。但成交均价低于本市上年度新建商品住房均价2倍（含2倍）的，税率暂减为0.4%。并且规定四类情形免征和退税：⑴符合国家和本市有关规定引进的高层次人才、重点产业紧急急需人才，持有本市居住证并在本市工作生活的购房人新购住房；
⑵持有本市居住证满3年并在本市工作生活的购房人新购住房；
⑵上海居民家庭中的子女成年后，因婚姻等需要而首次新购住房；
⑷上海居民家庭在新购一套住房后的一年内出售该居民家庭原有唯一住房的，其新购住房已按规定计算征收的房产税，可予退还。据统计，上海成交套均面积在100平方米左右，过去3年上海别墅及高档公寓在全市销售面积中的占比仅为15%，按照这个比例计算，再减去免征家庭，实际能征税比重不到1%。
相对来说，重庆市的房产税方案要严厉得多，一是税基宽一些，将对所有的高档商品住房征收，包括增量和存量，税率也比上海高，税率分三个等级，比主城新建商品住房建筑面积成交均价高出3倍以下的商品住房，征收税率为0.5%，高出3~4倍的征收税率为1%，4倍以上的征收税率为1.2%。即便如此，重庆的房地产税收比重也极低，对再分配影响非常有限。据清华大学房地产研究所所长刘洪玉研究，重庆每年房地产交易额达到上千亿、存量住房价值上万亿，而预计收房产税仅为2亿元，征税比重仅为增量的0.2%，存量的0.01%。
对于第二个目标对居民住房消费的引导效果是比较明显的，两地试点都通过控制面积和价位对增量房进行控制，大面积、高价位需要支付更多的房产税，这样能够合理引导居民购买在规定范围的住房，开发商供应也会朝这个方向发展，这将在下面房地产市场走势部分做详细阐述。
3、征收的路径
通过对上海和重庆两地试点的方案进行比较发现，此次房地产税收改革试点的遵循的是一条从易到难渐进的房地产改革路径。
上海的方案仅对增量征收房产税，并且还有人均60平方米的免税基数，影响范围不到新增购房比重的1%，试点方案的阻力相对会小很多，当然方案的效果也很有限，但税改方向明确，为试点的全面铺开奠定了基础。而且上海房地产市场相对比较发达，房地产市场存量房比重也比较大，在不触及存量房的基础上推行相对容易一些。而重庆高端存量房相对较小，虽然试点方案触及存量房，但因为比重较小，阻力也比较有限。
通过两地试点方案，给市场指明了一条清晰的房地产税收改革路径：即从个别城市试点逐步扩大试点范围，最后全国全面实施，从增量到存量，从高端别墅到普通商品房。
二、对房地产市场走势的展望
房地产税收改革对于房地产市场的影响应该比较显性和全面，既有价格方面和成交量的影响，又有房地产消费结构方面的影响，还会对房地产租赁市场产生影响，这些影响在短期和长期效果都会有差异。
1、对房地产价格和成交量的影响
对房地产市场价格和成交量影响可从短期和长期两个方面进行分析。
从短期来看，房价不会有太大的变化，几乎会保持比较平稳的态势，但成交量会急剧萎缩。原因主要有两个：一是刚性需求者和投机者都抢在试点方案出台前完成了交易。由于这次房地产税收改革试点讨论时间比较长，房地产试点的方案也比较透明，给以上两类交易者留有较充裕的时间可以赶在新政出台之前完成交易。据报道，在新政出台前两周时间里上海浦东新区房地产交易中心受理分中心受理的业务倍增，其中27日受理1200人，28日达1600人。该买的都买了，该卖的也都卖了，因此短期内市场供求双方都缺乏比较强烈的推动力量，价格自然会保持相对平稳。二是政策出台后，已经超过购房标准的投资者会存在惜售心理，而符合条件的新购房者会有看跌的心态。这两种心态在短期内不可能逆转，在这种心理作用下，交易量会进一步萎缩，价格也会保持平稳。
从长期来看，两地试点政策都抑制高房价，两地都规定高房价采取浮动的高额税率，尤其重庆的政策比上海政策更为严厉。当然，实际效果如何，还得看具体配套细则和执行的效果。虽然上海的方案比较宽松的，但上海配套的细则严厉一些。重庆如果配套的措施如果宽松的话，那么政策的效果自然会大打折扣。比如独栋别墅的房主分拆成为两个以上的房产证持有，就可以规避房产税。还有房价如果做低，或者按照原来的购房价计算高端公寓就不存在，这样也就规避了房产税。这样，即便再严的政策效果也会不明显。
转贴于
不过，随着储备土地的减少，地方政府的土地财政政策必然无法长期维持，开辟地方财政财源便成为一种必然，而房产税属于地方税，并且存量房市场占有率较高，则自然地成为土地财政的一种替代，成为地方财政新的稳定的财源。但目前，我国房地产税占比很低。见表1。
从国际经验来看，对所有的房产都征收房产税是一个必然的趋势，目前，全世界有130 多个国家征收房地产税，房地产税已经成为很多国家主要的税源，特别是地方政府税收主要来源，有些国家房地产税已经占整个地方政府税收一半以上，甚至全部。见表2和表3。
这样，会有更多的城市会加入试点，试点方案会从增量扩大到存量，措施会越来越严。最后从个别城市试点到扩大试点范围，然后推向全国将是一个必然趋势，并且从增量到存量也是一个必然的趋势。当所有的存量房都征收了房地产税以后，住房的持有成本就很高，就会出现买得起房，住不起房，养不起房。对于自住房也很难转嫁持有成本。这样房价投机的时代就一去不复返了。从日本、韩国和美国的经验来看，房产税的实施会导致房价持续下跌。1989年日本房地产泡沫严重，政府开始调整房地产税收，扩大征税的范围，提高征税税率，并于1991年开征土地价值税。结果当年住房价格下降近四成，地价下降近六成，房地产泡沫破灭。20世纪80年代后期，韩国的土地投机现象日益严重，地价高涨，为抑制土地投机行为，政府于1991年开征土地增值税，使得土地价格随之下降。2004年以来，韩国的房地产价格又开始不断走高，出现泡沫迹象，为了抑制房地产价格的过快上涨，2005年8月，韩国政府颁布了《不动产综合对策》，调整房产税和地产税，征收综合不动产税。2006年，韩国房地产市场出现了明显的降温。美国在2008年以后房地产价格一直处于下跌的趋势。但是房产税并不是灵丹妙药，在实施房产税之后，2007年韩国房地产价格出现了报复性快速上涨。美国2004年至2008年也出现严重的房地产泡沫。
2、对房地产消费结构的影响
房产税实施以后，房地产消费会短期增长，长期减少的走势。
从短期来看，大面积住宅会有一波价升量增的反弹行情。这可从供求两方面分析。从供给方面看，征收房地产税以后，大面积房型市场供应量会大幅减少。一方面源于超过标准存量大面积住户的惜售，特别是2套房以上的住户来说，一旦售出就不可能买进。因为新买进要受新政的影响，要交房产税。另一方面开发商会适当调整新房供给的房型结构，减少大面积房型的市场供应量，增加小房型的市场供应量，以吸引那些资金并不雄厚的首次置业者。据统计，上海2月份预计开盘的14个项目中，70平方米以下小户型房源仅占11%，70至90平方米的中小户型房源占26%，合计37%;90至120平方米户型占16%，120至180平方米户型占26%，180平方米以上户型占21%，合计63%。大户型虽然依然占据重头，不过90平方米以下的小户型占比已经较1月份有所上升。从需求方面看，按照上海试点的政策，符合条件的购买首套房是免征房产税的，而且对于购买首套房面积没有具体的规定，但至少会按照上海居民的人均60平方米的标准计算。这样新购房人员首次置业必定会用足标准，一步到位，大面积房型自然是首要选择房型，况且目前大面积户型的平均均价较小户型要低。这样一来，大户型市场供应较少，需求增加，价格必定有一个报复性的反弹。
从长期来看，房地产税对住房需求结构也会产生重要的影响，小户型将来还是住房消费的主流。由于存在住房持有成本，面积越大成本越大，当大多数普通收入家庭都住不起大房的时候，住房的结构必然发生根本性的变化，未雨绸缪，开发商自然也会意识到这个变化趋势，降价和改变户型结构将是下一步应对市场变化趋势的手段。
3、对房地产租赁市场的影响
对于住房租赁市场来说，房租必然会提高，对于房屋持有者来说，住房投资者持有的成本必然上升，必然想方设法转嫁出去，而增加房租自然是一个比较合适的办法。当然，现在只是试点方案，将来正式的方案会在试点方案的基础上总结经验，但引导住房消费的目的不会改变，居民生活的底线不能动摇，因此，新的方案会有紧有松，也会有比较大的调整。值得警惕的是房产税如果作为调控房地产市场的重要手段和工具，应该在房地产市场出现回落时暂停，否则房地产税会成为制约经济发展的瓶颈，甚至影响居民生活。但当其一旦成为地方政府的主要的财源时，地方政府就会有加强征收的动力。(责任编辑：李综艺）
参考文献
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［2］国八条房产税叠加效应如何影响楼市[N].解放日报，201-1-30.
［3］房产税等待全国实施，专家称未来存量房必然征税[EB/OL].东方网，2011-1-31.
房地产税收政策范文第2篇
一、目前房地产市场环境分析
税收作为国家财政收入的主要来源，对于房地产企业和购房者而言，具有强制性。然而，税收政策安排所呈现出的倾向性，却能有效的引导房地产市场供求双方的行为。正因如此，这里有必要对现阶段房地产市场环境进行分析。由于我国房地产市场历来属于卖方市场，因此本文着重探讨房地产企业所面临的市场环境。从房地产企业资本循环的角度来看，其按照G—W……P……W`—G`的过程，完成一次资本循环过程。该企业若要实现可持续发展，则需要重复完成上述过程形成资本周转。不难理解，只要存在对上述过程产生影响的市场因素，都会干扰房地产企业的健康经营。
1.融资渠道萎缩由于房地产企业属于资本、劳动密集型企业类型；
并且，其生产过程的所延续的时间较长。因此，在资本周转速度相对较慢的背景下，必然需要更多的资金供给。其中，外源性资金供给成为了该企业的主要资金来源。然而，在国家调控房地产市场，以及仍然存在的PPI、CPI指数高企背景下，企业的融资渠道已明显萎缩。
2.外延式生产明显我国房地产企业外延式生产特征明显，表现为：维持着资本有机构成不变的规模扩张态势。这样的扩张态势存在两个弊端：（1）企业经济效益难以快速提升；
（2）企业预付资金的总量较大。前者将导致企业资本周转速度，长期处于低水平徘徊；
后者则在目前的金融环境下难以为继。
3.资金回笼困难从目前房地产市场所反馈的信息可知：伴随着各大中城市房价稳中有降的现状，多数消费者已处于观望态势。从而，今年的“金9银10”未能出现所预期的购房高潮的出现。这一系列的市场现状，在企业资本周转上所呈现出的事实便是“资金回笼困难”。由此可见，房地产市场的主要微观主体“房地产企业”，面对以上三个方面的困境，必将制约房地产市场的健康发展。为此，下文将为税收政策的安排找寻切入点。
二、促进房地产市场健康发展的税收政策原则
若要设计合理的税收政策，首先就须满足房地产市场发展的目标导向。作为市场而言，其不仅包含诸多的市场微观经济主体，还应存在一系列的制度安排。而制度安排的实施，又将引导市场主体的经营行为。在这样的互动共生效应下，最终将促进房地产市场的健康发展。
1.具有激励兼容的效应制定具有倾向性的税收政策，本身就存在激励的效应。如，鼓励企业内涵式经营、鼓励企业修建经济使用房等。但是，为了防止可能出现的激励冲突，本文指出“应遵循激励兼容原则”。即，各级政府在设计税收政策时，其制度安排不仅能满足房地产企业的利益诉求，还能使企业的经营行为符合税收设计者的预期。从房地产市场健康发展的构成要素来看，包括：（1）资金约束下的企业理性经营；
（2）规避恶意屯地现象；
（3）保证项目质量；
（4）确保房产的价格透明、合理等。为此，这一系统性目标能否最终实现，则在于税收政策在制定过程中的原则把握。
2.具有外部约束的效应目前房地产市场所出现诸多失范现象，主要仍来自于企业的机会主义行为。而产生这一行为动机的根源，则归因于市场监管机制的确失和缺位。可以预见，伴随着我国对房地产市场的逐步规范，上述监管问题将得到不断完善。在此基础上，并以税收政策进行配合，效果将更加明显。这里的税收政策，则呈现为外部约束机制。即，针对不同企业的市场绩效评价，给予不同企业具有阶梯差异性的税收政策。这样一来，就与激励兼容效应实现了耦合。综上所述，以上税收原则为下文的具体制度安排提供的分析框架。受到本文主题的限定，下文将不讨论具体的税收政策条文和税率。而是结合目前出现的问题，在原则导向下为税收政策的合理制定提供思路。
三、税收政策制定的思路
以下仍然按照房地产企业资本循环：G—W……P……W`—G`的顺序展开讨论。因此，思路的要素将由资金、生产、销售等三个方面组成。
1.针对企业资金约束的税收政策目前出现的金融紧缩态势具有强烈的针对性，其对象不仅包括房地产企业，还包括现阶段的PPI、CPI指数高企现状。为此，房地产企业合理的资金需求，必然也会受到极大的抑制。在国家大力推进保障房建设的大背景下，房地产企业仍是该项民生工程的主要实施者。为此，各级政府在制定税收政策时，可从土地使用税方面着手。所谓“土地使用税”是指，在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，以实际占用的土地面积为计税依据，依照规定由土地所在地的税务机关征收的一种税赋。从而，各级政府在房地产企业承诺修建保障性住房的前提下，作为补偿措施可以减免对该企业土地使用税的征收。
房地产税收政策范文第3篇
［关键词］差别化房地产税收；
住房交易；
住房价格
进入新世纪以来，我国住房价格快速上升，国家从2005年开始实施了包括税收、信贷、土地 供应 等多种措施的房地产市场调控。其中税收政策主要以差别化的营业税为主，并辅以契税、所 得税、土地增值税等。近年来，开始研究物业税和房产税为主的房地产保有环节税的征收， 其中房产税已在上海和重庆两地开始试点。因此，有必要研究差别化房地产税收政策对住房 消费的影响，对房地产市场供求关系的影响，以促进房地产市场健康稳定发展，促进国民经 济稳定。
一、我国差别化房地产税收政策的现状
我国差别化房地产税收政策表现为针对普通商品住房和非普通商品住房、不同年限的已购住 房，实施了不同的税收政策。其中，差别化的交易税主要为营业税。可分为四个阶段：第一 阶段为2005年6月至2006年5月，对个人购买住房不足2年转手交易的，销售时按其取得的售 房收入全额征收营业税，个人购买普通住房超过2年的，免征，购买非普通住房的，按售房 收入减去购买房屋价款后的差额征收。第二阶段为2006年6月到2008年底，进一步加大了税 收的调控力度，对购买住房不足5年转手交易的，全额征收营业税，普通住房超过5年转手交 易的免征，非普通住房的按差额征收。第三阶段为2009年至2010年4月，为应对金融危机 ，对住房转让环节营业税实行减免政策。个人购买普通住房超过2年转让免征营业税；
将个 人购买普通住房不足2年转让的，由按其转让收入全额征收营业税，改为按差额征收营业税 。将个人购买非普通住房改为超过2年转让按差额征收营业税；
个人购买非普通住房不足2年 转让的，仍按全额征收。第四阶段为2010年4月至今，随2009年房价大幅上涨，又将营业税 政策恢复到2006年的规定，并要求“发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用，要 加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策”。
差别化的住房保有税主要是刚刚试点的房产税。2011年1月，我国上海和重庆开始正式对部 分住房征收房产税，从房产税实施方案看，它不同于一般的物业税，而是“差别化”的税收 政策，差别化主要表现在试点期重庆只对别墅等大面积、高档商品住房征收，对家庭自住以 外的投资性住房征收。上海对超过一定面积的新购住房进行征收。为便于操作而采取“新房 新办法、老房老办法”，即只对新买住房征收，具体为“本市居民家庭在本市新购且属于该 居民家庭第二套及以上的住房和非本市居民家庭在本市新购的住房”。
二、差别化房地产税收政策对住房消费影响的理论分析
住房消费有两种基本方式，租赁与购买。消费者面临的是一个选择问题，即通过哪种方式解 决居住问题。当然对于已有住房的家庭还面临是否购买更大面积的住房改善居住条件，或者 是否购买第二套住房作为投资性资产的选择。消费者将会比较购房居住的成本与租房居住的 成本，当购房的居住成本小于租房居住的成本时，就会选择购房，反之则租房。
关于住房消费的决策，一般都是基于Poterba (1992)所构造的模型，即将居住支出作为一系 列未来现金流折现的决策。在不考虑税收的情况下，购买住房后每年支出的成本包括资金成 本、房屋维修保养成本等减去住房价格上升的收益，租赁支出主要是市场租金，当前者低于 市场租金时，住房消费选择购房，否则选择租房。考虑到资金的机会成本，假定购房为全额 按揭，当然也可以按70%或80%等按揭比例分析，但在理论上不影响分析的结果。在住房市场 供求均衡时，购房居住每年支出的成本将等于市场租金。即：
R0=(r+m-g)P0[JY]（1）
其中，R0为市场租金，r为抵押贷款利率，即购买住房的资金成本，m为自有住房需要支付 的 其它费用率，如物业管理费率、维修保养费率等，g为住房价格上升，即住房的资产收益率 ，P0为住房市场价格（以单位价格表示，如每平方米价格）。
（一）引入差别化的房地产交易税（营业税）
第一步，我们对所有住房交易都引入营业税，即假定所有的住房交易都要交纳营业税，税率 为tt。理论上，按相关税法，营业税为主的交易税收，应由卖方承担，不应该影响住 房价格， 但在住房市场供给弹性不足的情况下，卖方希望将税收加到房价上，营业税将最终作为房价 的一部分，从“价外税”转变为“价内税”。如果住房市场的短期供给完全无弹性，则增加 的营业税会完全转移到房价中，如果住房供给有一定的弹性，则增加的税收将有一部分转移 到住房价格中，则新的住房市场价格均衡为：
R1=(r+m-g)(1+tt)P0=(r+m-g)P1[JY]（2）
其中，P1为增加税收以后的住房价格，为税收转移到住房价格中的部分，取决于住房市 场的供给弹性，01，住房均衡价格会上升。
第二步，引入差别化的营业税，如前所述，差别化的营业税是在住房交易时，对购买住房一 定年限内再次交易的，要征收营业税，而超过一定年限的不征税。所以我们可以将住房分为 两类，一类是距上次交易在规定年限内需要交税的住房，另一类是距上次交易时间超过规定 年限不需要交税的住房。为了便于分析，我们假定第一类为存量住房，第二类为新建住房， 这样就形成了两个细分的市场分别是存量住房市场与新建住房市场。则两个市场上的住房价 格均衡为：
R1=(r+m-g)(1+tt)P0=(r+m-g)Pused1[JY]（3）
R1=(r+m-g)Pnew1[JY]（4）
其中，P1为存量住房价格，Pnew1为新建住房价格。
理论上，由于存量住房将新征营业税，其价格将会高于新建住房（现实中，新建住房也征收 营业税等税收，但其已转化到成本中，因而不受新税收政策的影响），人们就会增加新建住 房的购买而减少存量住房的购买，直到两个市场上的名义价格相等，即Pused1=P new1，这样两个细分市 场上的住房价格都有所上升。但对于存量住房的供给者，虽然营业税提高了名义价格，但其 实际所得仍可能低于新税收政策实施之前的价格，因而会减少这部分住房的供应。而由于新 建住房供应有一定的弹性，供应量将会增加，这样一个必然结果是新建住房的交易量会上升 ，存量住房的交易量下降。
当然，从住房交易的总量上看，由于住房价格的上升，购房居住的成本将会增加，人们将会 更多地选择租房居住，减少购房消费，总的住房交易面积会减少。
所以，差别化交易税的实施，将会减少购房数量，但在房地产市场内部，将会增加新建住房 的消费比例，减少存量住房的消费比例。
（二）引入差别化的保有税（物业税或房产税）
同样，第一步，我们在所有住房中引入保有税，比如房产税，税率为住房价格的一定比例， 以tp表示，并假定对所有住房都征税，并每年征收一次，则住房市场的住房价格均衡为：
R1=(tp+r+m-g)P1[JY]（5）
即自有住房除每年要支付购房资金成本、维修费、物业费等费率外，还要增加一项房产税率 tp 。
从均衡价格的变化看，房产税的增加将起到降低房价的作用，房价变化的比例为：
可见，房价下降的比例还取决于市场上住房的供求关系。如果住房市场上的供求关系没有变 化，即市场租金水平不变化，R0=R1，则房产税的增加“完全”资本化到房价中，房价 下降比例等于房产税支出占房屋总持有成本的比例。
第二步，在上述模型中引入差别化的房产税政策，将住房分为两类，一类为购买较小住房， 假定不征收房产税，另一类为购买较大住房，征收房产税，假定不同住房的价格不同，较小 住房的价格为Psmall1，较大住房的价格为Pbig1。
由于购买较小住房不征收房产税，则较小住房的市场价格均衡为：
而购房较大住房征收房产税，其市场价格均衡为：
在相同的条件下，随着差别化房产税的征收，将会使较大住房的价格下降，或者说由于使较 大住房的持有成本增加，房产税资本化后，较大住房价格将会低于较小住房的价格（单位价 格）。
进一步，也可将这一模型运用于分析对不同家庭实施差别化物业税。比如对已有住房的家庭 购买第二套住房征收物业税，而对首次购买住房的家庭不征收物业税，则理论上第二套住房 的价格将会下降，而第一套住房价格将会上升。但由于市场上的住房价格与购房套数不会存 在直接关系，只是购买第二套住房的家庭将会增加持有成本，相当于支付了一个“溢价”， 这个溢价是隐性的，不表现在购房时，而表现在实际持有住房的过程中。所以从这个角度上 ，实施差别化的物业税，将会起到减少第二套住房的购房需求，同样可以起到减少住房销售 量、降低房价的作用。
如果同时考虑实施差别化的保有税和交易税，它们对住房价格的影响正好相反，对住房价格 的总体影响将取决于二者税率的大小，但二者对住房交易面积的共同影响，将是减少住房交 易面积，增加租赁需求。不过在细分的市场中，对不同类型住房交易量的影响是不同的。
三、差别化房地产税收对住房消费的实证分析
（一）数据与计量分析模型
为了检验差别化税收政策对住房交易和价格的影响，我们拟对中国省和直辖市的面板数据进 行分析和实证研究，不仅可以扩大样本量，而且可以增加自由度、减少自 变量间的多重共线性的影响。
一般的面板数据模型可表示为线性形式：
其中，住房价格理论可能受上期价格的影响，同时受税收政策的影响，差别化的营业税将会 提高住房价格，通货膨胀会影响到住房的持有成本和租金水平，利率同样增加住房持有成本 ，利率提高将可能起到降低住房价格的作用。
具体数据选用了2000年到2009年我国31个省、直辖市的新建住房交易数据进行分析，目前存 量住房的数据还没统一口径的统计。选用的数据主要有新建住房销售量（salesarea）、新 建住房平均价格（price）、常住人口（population）、通货膨胀率（CPI）、利率（I）和 营业税（tax）。其中房地产交易数据来源于历年中国统计年鉴和国家统计局公布的数据， 利率数据来源于中国人民银行公布数据，营业税根据具体的调控政策规定，设为工具变量。
其中新建住房销售量、价格和人口数据取对数值。
为了避免伪回归现象，我们使用了Levin、Llin&Chu（2002）的检验方法，对相应数据进行 了单位根检验，检验方法为带常数项、滞后一阶，发现所使用的数据均为平稳数据。
（二）实证检验结果及分析
从回归结果看，影响新建住房交易量的各项因素回归系数的符号与理论一致，其中人口与新 建住房交易量成正比，但系数显著性不高，而在西部地区系数显著，说明西部地区住房需求 以满足自住为主，受人口数量的影响较大。差别化税收对交易量的影响为正，系数为0.760 3，而且非常显著，说明差别化税收政策实施，人们将更多购买新建商品住房，而这一影响 在中部和西部更大。利率对交易量有显著的负影响，利率的提高将会明显减少住房交易量， 而该因素的影响在东、中、西部三个区域没有明显的差异，说明利率可以作为一个针对全 国房地产市场的调控政策。
从影响价格的因素看，新建住房交易价格明显受税收政策的影响，即由于差别化税收的实施 使新建住房价格反而上升，其中差别化税收对东部地区的影响大于全国平均水平，系数分别 为0.069和0.049，而对中部和西部地区的影响较小。同时，住房价格还明显受上期交易价 格 的影响，说明住房价格具有“正反馈机制”，而且在全国三个区域中房价滞后一期的影响都 非常显著。从全国看，房价受CPI的影响系数符号与理论不一致且不显著，但在东部和中部 系数符号与理论一致。住房价格受利率的影响非常显著，系数符号与理论也一致，即提高利 率可起到明显抑制房价的作用，说明以货币政策为主的工具是调控房地产市场的重要手段。
四、结论及建议
通过以上理论与实证分析，发现差别化房地产税收政策将可起到引导住房消费的作用。其中 差别化交易税将能从总体上减少购房消费增加，租赁消费，在购房消费结构中将会增加新建 住房购房比例，减少存量住房购房比例，但交易税并不能起到降低住房价格的作用。而差别 化的房产税等保有税的开征，在减少购房消费、增加租赁消费的同时，还可起到降低住房 价格的作用。两种房地产税收都可起到抑制住房投资、投机需求的作用。同时，发现利率等 货币政策对住房消费也起着显著地调控作用，提高利率将会有效减少购房消费和抑制房价。
近期房地产税收政策的频繁调整主要目的是调控房地产市场，并起到了一定效果。但从长期 看，房地产税收政策的稳定更加重要，房地产税收制度的改革应作为整个财税体制改革的组 成部分来考虑，应使用消费者形成长期的理性预期。从房地产市场调控来看，税收政策的调 整要进一步结合住房制度改革的深化，起到优化住房供需结构，防止房价大幅波动，促进国 民经济健康发展的作用。
主要参考文献：
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房地产税收政策范文第4篇
关键词:房地产业 房地产税收政策 长效机制 税制改革
正确认识房地产业及税收调控的地位
(一)房地产业健康发展需要摆正位置,坚决扭转“房地产依赖症”
房地产业从2003年开始,被确认为国民经济的支柱产业,其地位的特殊性一直受中央和地方政府重视。但房地产业的“过度非理性发展”也会产生一系列负面作用,导致一些地方政府不惜违法用地;房地产业的“过度非理性发展”加剧了人口、土地、资源环境之间的矛盾;房价上涨过快加剧收入分配不公,造成社会不稳定、不和谐的因素;高房价必然抑制居民对其他领域的合理消费,不利于扩内需、促消费;地方收入“房地产依赖症”对其他产业产生资本和土地的挤出效应,使其他产业可能被忽视,因此不利于经济结构的调整和产业优化升级,加快转变经济发展方式必然受到影响;大多数中央调控政策的执行最终都要靠地方政府,而对“土地财政”和房地产的过度依赖让地方政府既无力建设保障性住房,也无心抑制高房价,这可以说是当前宏观调控政策作用失灵的一个重要原因。因此,必须摆正房地产业的地位,房价一味上涨和房地产业“一枝独秀”的发展绝不是房地产业健康发展的模式,必须从根本上扭转这种认识和局面。
(二)房地产税收调控要着眼于建立长效机制,努力改善税收调控方式
房地产行业具有的“资金密集型”和对土地的高度依赖性特征,决定了土地政策和货币政策是房地产市场调控最重要的手段,而税收调控只能作为一种辅助手段,不宜频繁使用,相对稳定的税收体系更有利于行业的健康发展。
在对房地产市场可以采取的常用调控政策中,税收调控具有明显的优势。因为金融、信贷等政策调控往往是“一刀切”,而税收政策更多是结构性调整。因此,虽然税收调控只是作为一种辅助手段,但在房地产调控中的作用也日益重要。就税收调控而言,现在的问题是:当前房地产业的税收政策,没有一项是从房地产市场长期发展的角度出台的。
对前一阶段房地产税收政策的梳理
(一)2005年以来房地产税收政策的实施情况
我国的房地产税收政策从2005年以来大致经历了以下几个阶段:第一阶段,2005至2008年上半年,其间为应对房价偏高、增长幅度偏快等现象,国家出台了一系列紧缩性政策;第二阶段,2008年下半年至2009年底,这一阶段为应对国际金融危机影响,配合国家的扩内需、保增长、惠民生的指导方针,为鼓励国民购买住房和扶持房地产企业发展,税收政策以宽松政策为主。从以上两个阶段来看,宏观调控措施尽管产生了积极的效果,但是从税收政策看,并没有达到预期的效果,国内大部分城市房价波动较大,同时在总体上延续着不断上涨的趋势。第三阶段,2009年底至今,为遏制部分城市房价又出现过快增长的势头,宏观政策又开始趋紧,相应税收政策方面也开始收紧。
(二)2008年以来国家采取的具体房地产税收政策
2008年3月,为了支持廉租住房和经济适用房的建设,国家减免廉租房和经济适用房建设和运行当中涉及的有关税收。2008年11月,为了减轻个人购房者的负担,促进个人住房消费,将个人首次购买90平米以下普通住房契税税率统一下调到1%。同时还规定个人住房买卖的时候可以免征印花税,个人销售住房还可以免征土地增值税。2008年12月出台的国办131号文,规定对住房转让环节的营业税暂定一年实行减免政策。规定个人购买普通住房超过2年(含2年)转让免征营业税;将个人购买普通住房不足2年转让的,按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。个人购买非普通住房超过2年(含2年)转让按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税;个人购买非普通住房不足2年转让的,仍按其转让收入全额征收营业税。这次税收政策调整和原来执行的政策相比,调整了住房转让环节营业税的征免期,同时加大了税收优惠的力度。通过这次营业税的政策调整可以降低住房转让交易成本,促进二手房市场发展,鼓励普通住房消费。
2009年1月1日起,国家废止了《城市房地产税暂行条例》,消除了内外资企业在房产税征收方面的“双轨制”。2009年12月22日,国家下发财税[2009]157号文,规定自2010年1月1日起,个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的,全额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的,按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的免征营业税。这次政策调整把个人购买普通住房后转让免征营业税的时间从2年恢复为先前的5年,体现了政策较以前开始趋紧。
下一阶段完善房地产税收政策的建议
(一)尽早全面开征物业税,改革现行房地产税制和土地出让金制度
开征物业税主要是完善财税制度的需要,同时对调节收入分配、优化资源配置、完善分税制体系以及抑制房地产投机也能起到积极的作用。至于调控房价,虽然短期内效果尚待考察,但从长远来讲增加房地产保有阶段的税负、改革现行“土地批租”制度,肯定对房价的合理化和避免过快增长有积极的作用。当务之急是需要认真研究房地产税制改革的各项现实问题,包括房地产税的征税对象和纳税义务人、计税依据、税目、减免税、税收征管以及过渡时期新旧体制的衔接等具体问题,对这些问题逐一研究解决。考虑到改革的难度,可以采取分步骤,由易到难的办法进行,可以考虑先行开征“房屋空置税”和“土地闲置税”等简单易行的税种,将来再逐步过渡到全面开征物业税。我国的房地产税收制度必须改革。中国房地产税制存在的诸多问题,税制不合理已经成为制约房地产市场健康发展的重要原因之一。2010年“两会”期间,有委员提出房地产税费涉及12种税,50项费,一套房合计征收62项各种税费,这也是高房价的原因之一。
房地产税收政策范文第5篇
我国房地产市场发展现状及其地位表职称论文
（一）经济增长迅速刺激中国房地产市场的消费需求改革开放以来，中国经济长期保持着两位数的高速增长，成为全球经济发展最为迅速的国家，在发展中国家中处于领先地位。经济快速增长，使得我国人民生活水平和社会购买力水平不断提高，社会对房地产的需求不断上升，原有的楼市供求矛盾加剧，最终给我国带来了更大的房地产市场消费需求。
（二）房地产业是经济发展的重要领域经过长期的发展，我国房地产行业逐渐走向经济发展的前台，体现出产业化发展趋势。2006-2008年连续三年的经济发展过程中，房地产吸引了众多行业领域的资本进入，这也是2006-2008年我国房地产市场价格不断攀升的重要资金缘由。在扣除外贸成分以后，房地产业是一个举足■杨志银（贵州财经学院科研处贵阳550004）中图分类号：F810文献标识码：A内容摘要：住房作为不动产是一个特殊的商品，既具有消费功能，也具有投资功能。近年来，大量投机资金大规模进入房地产领域，推高房价。这也导致国家一系列房地产调控政策未达到预期效果，居民的自住性消费无法得到满足。本文在对我国房地产市场发展现状分析的基础上，探讨税收政策在房地产市场消费中的作用，并提出完善税收政策引导房地产市场健康消费的建议。
关键词：税收政策房地产市场消费轻重的经济领域，是我国经济发展不可忽视的产业成分之一。
（三）房地产业是扩内需、保增长的重要支撑首先，房地产是我国转变经济增长方式过渡时期的重要产业。我国在外需不足的前提下，提出转变经济增长方式，扩大内需，以应对金融危机的影响。在这一过程中，房地产行业对我国经济发展的支撑作用不断显现出来。其次，房地产是我国面对金融危机压力、刺激就业等方面不可忽视的行业。这主要是由房地产作为我国产业机构的中间产业链条所决定的。总之，由于我国内需产业发展相对落后，竞争力不足，在外部经济环境复杂多变情况下，房地产是我国扩大内需、保增长，应对金融危机对我国经济影响的重要产业，也是我国当前转变经济增长方式，促进产业结构升级等重大决策实施过程中的重要支撑产业。
（四）规范房地产行业的发展是一项重要的民生工作根据不完全统计，中国当年的普通居民，几乎有50%以上的收入属于个人的住房消费。住房消费是我国居民消费的重要组成部分，不仅牵动着居民的收入水平，而且与我国银行业发展有着重要的关联性，也是我国居民财产性收入的主要构成部分。
当前我国房地产税收政策及其存在问题
（一）我国现行房地产税收政策表职称论文
1.土地增值税。土地增值税的计税依据是纳税人转让房地产的收入减去税法规定扣除项目后的余额。规定扣除项目包括取得土地使用权时所支付的金额、土地开发成本及费用、新建房及配套设施的成本和费用（或旧房和建筑物的评估价格）、与转让房地产相关的税金、财政部规定的其他扣除项目。纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目20%的，以及因国家建设需要依法征用、收回的房地产可以免征土地增值税。此外，企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为廉租房、经济适用房房源且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。
2.企业所得税。根据最新企业所得税法规定，房地产企业在计算企业所得税允许扣除的成本项目可分为：土地实际成本，包括土地征用及迁移补偿费、七通一平费（包括道路、供水、供电、通讯、排污、排洪、供气和场地平整等方面的费用）、管理费用；
住宅和其他商品房开发实际成本，包括土地开发费、建筑安装工程费、设备工程费、配套工程费、管理费用。但是作为土地增值税加计 20%的扣除项目不得在计算企业所得税中列支扣除。
3.营业税。营业税政策中涉及房地产行业的税收政策主要是两个行业：一是建筑业；
二是转让不动产，因此房地产涉及的营业税税率主要是3%和5%两档。它是对在中国境内转让土地使用权或销售房地产的单位和个人，就其营业额按税率计征的一种税赋。营业税税法中规定，土地所有者出让土地使用权以及土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，不征营业税。以房地产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险行为，不征营业税，但转让该项股权例外。同时，对自建自用的房地产免征营业税。2008年3月1日起出租自有住房，不再区分用途，一律按照3%的税率征收营业税。
4.房产税。房产税主要由产权所有人缴纳，产权属于全民所有，由经营管理单位缴纳；
产权属于集体和个人所有的，由集体单位和个人缴纳；
产权出典的，由承典人缴纳；
产权所有者、承典人不在房产所在地或产权未确定以及承典纠纷未解决的，应由房产代管人或使用人缴纳。根据纳税人不同的经营方式采取两种方式计税：一是纳税人经营自用的房产，以房产余值计税，即从价计征；
二是将自有房产出租经营，以房产租金收入为计税依据，即从租计征，税率为12%。
5.城镇土地使用税。该税是国家按使用土地的等级和数量，对城镇（城市、县城、建制镇、工矿区）范围内的土地使用单位和个人征收的一种税赋。计税依据是纳税人实际占用的土地面积，由土地所在地的税务机关按照规定的税额计征，实行定额税率，按年计算，分期缴纳。
6.契税。契税指由于土地使用权出让、转让，房屋买卖、赠予、交换等发生房地产权属转移时向产权承受人征收的一种税。
计税依据依不同的房地产权属转移方式而不同：国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖为成交价格；
土地实用权赠予、房屋赠予，由征税机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定；
土地使用权交换和房屋交换，为所交换的土地使用权和房屋的价格差额。如成交价格或交换价格差额明显低于市场价格，并无正当理由，由征税机关参照市场价格核定，实行3%-5%比例税率。同时规定国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，城镇职工按规定第一次购买的公房以及财政部门规定的其他项目，免征契税。
7.印花税。印花税是对中国境内经济活动中或经济交往中书立的或领受的房地产凭证以及在境外书立、受我国法律保护、在我国境内适用的应税房地产凭证的单位和个人征收的一种税。计税依据是书立、领受的房地产凭证所承载的资金量或实物量。
针对不同的凭证情况实行两种税率：一是比例税率，适用于房地产产权转移书据、房屋租赁合同、房地产买卖合同；
二是定额税率，适用于房地产权利证书以及合同金额无法确定的凭证，为每件5元。表职称论文
（二）现行房地产税收政策存在问题
1.结构不合理，税基交叉，存在重复征税现象。现行涉及房地产业的税收结构松散繁杂，各种税之间主辅作用不清，调节单一，个别税种设置重叠，存在重复征税现象。一方面，土地增值税与所得税、营业税交叉重复；
土地使用税与房产税在对房屋同一目的物征收时缺乏科学性。营业税与土地增值税计税依据存在重叠，从而造成对房地产开发转让业务的重复征税，在一定程度上助长了土地的保有或投机行为。另一方面，房地产开发企业的契税和印花税税基交叉性带来了一定程度上的重复征税。此外，房地产出租法人负担的各类税收税基的交叉性，房地产租赁业务税收也存在重复征收的情况，不利于我国房地产租赁市场的发展。
2.征税范围相对狭窄，调节功能弱化。
税种繁多，收费复杂，租费杂乱，征税覆盖面窄，房地产税占全部税收收入比重偏低，使得房地产市场出现的严重投机炒作造成房价快速上涨、泡沫四起，进而使得房地产税类筹集财政收入的功能微弱，抑制了房地产税收作用的发挥。我国房地产评估制度不健全与评估秩序混乱，使得房地产各个交易环节的计税依据难以科学合理地确定，难以发挥调节社会贫富差距的作用，抑制房地产投机的作用十分微弱。
3.消费流通环节税与保有环节税赋不协调。目前我国房地产税收政策主要集中在房产和地产的消费流通环节，而在房地产保有环节的税种非常少，房地产存量税源没有得到充分利用。正是因为这种不平衡，导致了房地产流转环节的税费过于集中，增加新建房地产的开发成本，在一定程度上带动整个房地产市场价格的上扬，提高居民购房的门槛，影响房地产消费市场发展。另外，由于我国土地市场的特殊性，大量的土地使用权由企事业单位无偿取得，并近似无偿地持有，我国对房地产保有、特别是土地的保有税赋过低。这一现象不能很好地抑制市场对楼市的炒作投机行为，在一定程度上放任房地产、土地的投机炒作者坐等资产升值，而不必担忧资产保有期间的成本，造就我国目前大量闲置、空置房产。
4.税收体系不完善，税收政策存在一刀切现象。我国并没有专门的房地产税收体系，而是体现在各个现有税种税收政策之中，这不利于行业税收政策的宏观调节。
现有房地产税收政策措施，很少针对不同性质的房地产需求而给予区别对待，大部分是针对房地产行业的经营特点，规定统一的税收政策，在很大程度上抑制了我国住房市场的消费。
利用税收政策引导房地产市场消费的政策建议表职称论文
（一）利用房地产高额税率打击房地产市场的投机行为
首先，对房地产保有环节征收高税收，降低房地产市场的投资和保值增值的功能。
同时增强对房地产市场的闲置房以及空置房的税收调控。其次，对我国的第二套房产购买征收重税，开征资本收益税，抑制居民对房地产行业的投机行为。
（二）对投资性房产需求和自住性房产需求区别征税
, 改革个人所得税征收管理模式，把房地产转让收益归入个人或法人的综合收益，征收个人所得税。加大对我国房地产保有环节的税收建设，进一步肃清当前税收政策中存在的税基交叉、重复征税等问题，平衡房产消费环境的税收负担。根据房地产实际占有权属时间长短征税，区别投资性和自住性房产交易的税收，保护合理的房地产需求，增加投资性房地产需求的交易成本。
（三）对低收入购房者实施差别税收优惠政策
在现有财政以及货币方面优惠政策基础上，税收政策应该区别不同收入水平的购买群体而实施差别的税收优惠政策，鼓励中低收入阶层购买自用住房，可以适当考虑给予中低收入阶层住房按揭贷款在征收个人所得税方面减免相关的利息支出。
考虑与其他相关财产类以及所得税类相结合，对中低收入阶层的购房款给予一定年限的抵扣减免。综合考虑我国现有房地产税收政策的基础上，避免相关税收的重复征收，对中低收入阶层的购房行为给予一定程度的免征或者减征，刺激我国住房消费市场的健康发展。
（四）开征统一规范的物业税
我国房地产市场另一个重大问题是存在税费相挤现象，通过开征立足于中国国情的物业税，可以有效解决这种税费相挤现象。通过征收物业税，将一次性缴纳的大部分房地产税费转化为在房地产保有环节分期收取，提高中低收入者的购房水平，有效降低消费流通环节的税费负担，增加房产保有环节的负担，增加楼市投机者房产持有成本，可以有效改变中国目前阶段楼市价格非理性上涨的现象，从而抑制楼市的投机行为。
（五）通过结构性减税保证房地产市场税收收入
有保有压针对房地产市场存在的税基交叉、重复征税等税收问题，按照减少流通环节税收、市场增加保有环节的税收原则，适当地对房地产市场实施结构性减税。根据我国房地产行业发展的需要，对不适应我国地产发展需求的税种给予一定的减免甚至取消，适当取消房地产市场的耕地使用税，减免契税等。增加保有环节税收，降低房地产市场由于结构性减税所带来的税收收入压力，使得房地产消费环节的税负更加合理化、科学化，从而合理引导我国房地产消费市场。
参考文献：
1.樊丽明，李文.房地产税收制度改革研究.税务研究，2004（9）
