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物业管理服务论文范文第1篇
物业管理需要服务的是整个小区，服务项目包括环境、治安、设施等的管理，所以成本较高，仅仅依靠收取的服务费用很难支撑物业公司持续发展，因此，公司不愿意花费成本提供更高质量的服务，同时公司本身规模不大，不愿自监自管。
2物业管理创新的基本内容
物业管理是一种服务，要加强创新，可以从以下几个方面着手：
2.1创新观念
如果物业公司没有履行自己的服务职能，无法满足业主需求，那么势必会引起业主的不满，部分物业公司重视可能重视管理但是忽视了服务质量，没有做好两者的平衡，服务水平低下的问题没有从根本上得到解决，落后的管理观念难以提高服务意识。
2.2创新方式
消费者对物业管理服务有越来越高的要求，物业公司必须提供的服务必须个性化、人性化，这也是决定物业公司能否顺利发展的重要因素。物业公司可以充分利用现有的新技术，例如信息化社区和智能化楼宇管理系统等，运用这些高科技“硬件”能够有效提升物业管理服务的质量和效率，这也是顺应当前信息化社会的重要举措。
2.3创新内容
物业公司的服务主要有两方面，即基本服务和便民服务，基本服务是物业公司必须提供的，例如安保和清洁服务等，而便民服务是延伸服务，物业公司要双管齐下，做好基本服务的基础上努力满足居民的生活需求，做好便民服务，以高质量的服务获得业主的肯定，保证物业公司的可持续发展。
3物业管理服务创新举措
3.1借鉴学习并抓
传统的计划经济体制导致物业公司缺乏市场观念，忽视了市场竞争力的重要作用，服务、管理意识淡薄，质量和效率都不尽如人意，但是要评价物业公司的综合水平，其服务水平和服务质量是主要指标，从这个角度讲，物业公司应意识到自身的主要作用是服务而非管理。物业管理人员应进行接受全面培训，学习国家关于物业管理的文件精神、法律法规和基本理论等，让物业人员认识到自己应尽的“服务”职责；
可以适当借鉴其他成功物业公司的经验为自己所用，例如深圳市某小区的物业管理部门，通过举行“物业管理周”等活动，向员工传递管理新观念，提高了服务质量，并向居民展示了物业部门的良好形象。
3.2全面创新物业管理
首先，物业公司应完善管理体系，实现自负盈亏和自主经营，达到“专业化、社会化”的管理目标；
其次，物业公司要加强对物业管理人员的培养，人才是提供高质量服务的基础，公司使用不同的方式培训不同岗位的人才，例如管理层就必须选择综合素质较高的复合型人才，而技术人员则要求技术水平较高，并且能和业主建立良好的沟通，以提供最优质、最符合业主需求的服务。
3.3恰当利用新科技
人性化是物业管理服务需要秉承的原则之一，在这个方面，物业公司可以恰当的利用新科技来实现服务人性化，例如可以采用门禁系统和电子监控以确保业主的人身财产安全，运用网络搭建服务平台，为业主提供最及时的服务，因此，科学技术也是提高物业管理服务水平的重要措施。
4结束语
物业管理服务论文范文第2篇
内容摘要：本文在分析零售企业与物流绩效管理关系基础上，提出了零售企业明确管理战略、强化绩效评价、构建管理体系以及有效运用改进方法等四个改进物流绩效的基本策略。
关键词：零售企业物流绩效评价改进策略
随着现代科学技术和全球经济一体化的发展，零售企业发展的市场竞争优势越来越取决于现代物流提供的速度、成本、服务以及效率。零售企业强化竞争发展优势就需要运用供应链管理思想，依靠物流过程的控制、物流技术设施设备的发展、物流信息的合理应用并通过不断改进企业经营资源整合过程的物流绩效管理，才能提高运行效率，获取更大的竞争优势，创造更好的企业价值。
零售企业改进物流绩效，就是在满足顾客服务要求条件下，在零售企业经营运作全过程中对物流绩效的产生、形成进行有效的计划、组织、指挥、监督和协调。主要有四个基本策略：
一、建立零售企业物流绩效发展战略
1零售企业物流绩效发展战略要素分析
运用美国学者迈克尔•波特提出的竞争优势要素划分方法，影响零售企业物流绩效的战略要素主要就是物流资源、物流产业竞争、物流市场需求、政府政策四个方面，并由此构建了基本的共同影响框架。物流市场需求包含需求量、需求结构与需求变化趋势所产生的导向信息，物流资源包含物流设施设备、物流人才、物流服务管理所决定的运作能力，物流产业竞争包括了竞争程度、发展能力以及相关产业支持的基础条件，政府政策包括了相关法规、宏观管理体制与调控能力的制导作用，四者相互影响与相互作用，共同构成了影响零售企业物流绩效发展的战略要素。
对零售企业物流绩效战略要素进行的价值分析，就是价值分类、竞争权衡、确定优势资源、共享优势资源、创造更大的物流绩效。可以通过价值、吸引力、持久力的分析来完成物流绩效发展战略要素的系统分析。价值分析就是分析企业物流资源与物流需求匹配的程度和形成的竞争优势；
吸引力分析就是分析促进企业物流发展的企业资源力量，包括资源的独特性、传递方式和转移效用；
持久力分析就是分析政府的政策环境与企业优势资源积蓄和提高的速度、等级，以及资源可持续发展的能力。
2发展战略模式及其实现途径
零售企业物流绩效发展战略模式主要表现为合理化战略模式与创新战略模式。物流绩效合理化战略就是将合理化思想与操作方式贯穿在改进物流绩效的全部过程。零售企业物流运作系统是由多个环节组成的，需要对物流系统进行设计、调整、改进与优化，通过提升物流服务能力，科学地解析物流成本构成情况，有针对性地采取管理手段，有效地降低物流成本，实现企业物流绩效的合理化。零售企业物流绩效管理的创新战略就是通过创新物流管理的制度、方式和方法，改变企业原有物流服务构成，不断提升物流服务能力，以更优质的服务创造更多的物流价值。
为此，零售企业必须紧紧围绕发展战略需要，通过战略、任务和决策转化为具体的、系统的、可操作的战略目标，从而形成集评价和激励，传播和沟通、团结和学习的多功能的战略管理系统；
必须进一步分析和评估企业资源素质与能力，科学确定企业物流战略，实施战略管理，确保物流绩效管理产生战略价值。
3强化零售企业物流绩效评价管理
零售企业物流绩效评价就是以有效满足竞争与发展的物流需求为目的，通过客观定量标准与主观效用行为测定物流绩效的活动过程。具体地说，零售企业物流绩效评价是对物流价值的事前计划与控制以及事后的分析与评估，以衡量企业物流运作系统和活动过程的投入与产出状况的分析技术和方法。依托现代信息技术和分析工具，零售企业物流绩效评价成为一个不断分析、控制和修正的动态过程。
零售企业物流绩效评价是对整个供应链体系中多个群体利益的协调、平衡和兼顾。为了建立起零售企业内部物流运作体系和各环节各部门和各个员工的激励机制，并建立起供应链体系中企业与供应商顾客等外部利益群体的利益分享机制，需要对物流绩效进行多角度评价的平衡和有机协调。主要包括：外部评价指标（品牌形象、顾客态度、股东收益等）和内部评价指标（内部组织效率、物流运营、技术、创新与成长等）之间的平衡；
成果评价指标（市场占有率、利润、物统费用、物流设备利用率等）与行为评价指标（物流功能组合、物流控制、物流设备状况、员工、物流流程、物流服务等）之间的平衡；
客观评价指标（响应速度、准时率、准确率、配送频率、差错率等）与主观评价指标（顾客满意度、员工忠诚度等）之间的平衡；
直接评价指标（直接衡量物流活动成本与收益的指标）与间接评价指标（物流活动提升竞争力和品牌影响力的指标）之间的平衡；
长期评价指标与短期评价指标的平衡；
有形资产评价指标与无形资产评价指标的平衡。
面向未来的竞争，零售企业的绩效更多地在于所选择的供应商绩效、所选择的目标市场顾客绩效等构成供应链系统的共同绩效。零售企业必须从着重内部控制转为内外协调并重，就需要沿着供应链系统对物流绩效进行延伸的协调和控制。零售企业经营品种日益丰富，博弈下的供应链系统日益复杂，对物流绩效实现全面评价涉及更多的因素和数据处理，需要更大的成本投入、更长的分析时间和增加了出错的可能，很难满足零售企业适应瞬息万变的市场需求、持续提升竞争优势的要求。零售企业对供应链系统的物流绩效实施动态测评，可以充分运用现代信息技术将优选的动态测评的关键性指标（KPI指标）编制成系统软件，在零售企业现有的信息系统上根据需要采集数据并分析和提供测评结果，为供应链博弈决策提供辅助支持并保证时效性与准确性。
4构建零售企业物流绩效管理体系
要建立零售企业物流绩效管理体系，除了要有管理职责、人员与物质资源、绩效体系结构等要素之外，还必须要有符合零售企业经营特点的物流运作要素。包括：物流需要的调研与评定，物流服务设计，物流服务提供过程和物流绩效管理的分析与改进。
物流需要的调研与评定是企业物流活动过程的首要内容，要运用各种有效方式了解物流需要，依据调研结果和企业实际物流服务条件，确定新的物流服务项目，编制物流服务大纲，以作为物流服务设计的基础。物流服务设计是把物流服务大纲中的内容与要求策划设计为物流服务规范、物流服务提供规范和物流绩效控制规范，确定开展预定物流服务项目的时间计划表，确保一切必要的资源、设施和技术支持，并对物流服务项目进行适当的、切合实际的宣传。
物流服务规范规定了物流服务的特性、内容、要求及验收的标准；
物流服务提供规范规定了提供物流服务的方法和手段；
绩效控制规范应有效地控制每一物流服务过程绩效，以确保物流服务始终满足有关规范要求和顾客需要，既可以此制定物流绩效管理控制规范，也可纳入企业整体服务规范和管理规范之中。
物流服务组织应采取行政、经济、教育等各种手段确保物流服务规范的实施，不断地对物流服务过程绩效进行评定和记录，识别和纠正不规范物流服务，把影响物流服务过程绩效的各方面因素，如人的技能、设施的完好与安全等置于受控状态。还应十分重视顾客对物流绩效的投诉和评价，力争实现无缺陷物流服务。
零售企业应定期或不定期地对物流绩效管理进行分析，为此要建立一个物流绩效管理信息反馈管理系统，既要进行定性分析，更要进行定量数据收集和统计分析，以寻求绩效改进机会，进行绩效改进，提高物流绩效管理水平。
二、有效运用物流绩效改进方法
零售企业物流绩效改进就是指为向零售企业物流及其顾客提供增值效益，在整个零售企业范围内所采取的提高物流绩效活动过程的效果与效率的所有措施。绩效改进是一种以追求更高的过程效果和效率为目标的持续活动。既为零售企业物流创造绩效改进的环境，持续地改进企业物流运作过程；
又为零售企业物流绩效改进创造必需的价值观和文化基础，重视满足企业内部和外部顾客的需要，使绩效改进贯穿于从供方到顾客的整个供应链。
三、树立企业物流整体绩效管理思想
一般来说，零售企业物流活动就是为生产经营服务的服务性活动，不同的企业物流服务功能的构成和重要性不同，其绩效都会影响顾客感觉中的整体物流绩效和顾客的满意程度。零售企业强化物流绩效管理，就必须树立整体绩效管理思想，必须深入了解物流服务全过程，并根据顾客需求，认真做好物流服务网络体系设计工作和物流绩效管理工作，不断创造物流价值，提高顾客的满意程度。企业在物流服务过程的各个环节、各个阶段，都必须以优质服务组成的整体，为顾客创造更大的物流价值，增强顾客的信任感和忠诚感。
物流绩效是服务客观现实和顾客主观感觉融为一体的产物。零售企业要在激烈的市场竞争中取得长期优势，应积极采用高新技术加强绩效管理，做好每一个关键环节的绩效管理工作，提升零售企业物流服务的整体绩效水平，促使服务实绩符合或超过顾客的期望。
顾客感觉中的物流绩效是由零售企业物流员工和顾客之间相互交往的结果决定的。员工的服务知识、服务技能、服务意识、服务行为对顾客感觉中的物流绩效有极大的影响。因此，提高内部物流绩效，才能为零售企业外部顾客提供优质服务。企业必须高度重视员工的物流服务管理，必须高度重视顾客的物流需求管理。
四、建立有效的物流绩效管理信息系统
零售企业建立有效的物流绩效管理信息系统能为企业提供物流绩效改进决策必需的各种信息，能激励企业内部员工改进物流服务工作。建立有效的物流绩效管理信息系统应遵循以下原则：
计量顾客对物流绩效的期望。零售企业既应计量顾客对物流绩效的评估，也应计量顾客对物流服务的期望。顾客对物流绩效的期望是顾客评估物流绩效的依据。不计量顾客的期望，零售企业就很难正确理解顾客对物流绩效的评价。
物业管理服务论文范文第3篇
关键词：服务供应链；
体系结构；
物业服务供应链
中图分类号：F719.0 文献标识码：A
近年来，服务业在各国经济活动中所占比重越来越大。许多学者认为在制造领域内取得显著成效的供应链理论如果应用到服务领域中，也会对服务业的发展起到很好的促进作用。2000年之后，关于服务供应链的研究陆续出现，研究者从不同的视角阐述了对服务供应链的理解，这些成果对于将来的研究起到了奠基性的作用，但是离成熟的理论形态还相距甚远。因此，本文通过综述国内外研究现状，并探讨服务供应链的理论体系结构，以期对下一步研究提供可以借鉴的参考。
1 文献研究综述
1.1 服务供应链的概念和内涵。服务供应链的研究近几年才开始，目前还未形成统一的定义[1]。本文按照服务的介入程度不同，将人们对服务供应链的定义分为三类：第一类观点认为服务供应链是传统供应链的下游部分。这种认识是基于服务在产品的分销、配送、维修和回收等环节所表现出的巨大作用。代表人物有Dirk、Steve[2]和胡正华[3]等。第二类观点认为服务供应链是在服务行业中应用供应链思想管理有形产品。如医院采用供应链管理中的药品库存管理和信息集成的思想，提高服务绩效。代表人物有Jack[4]等。第三类观点认为服务供应链是在服务行业中应用供应链思想管理无形服务。持此观点的有Ellram[5]、田宇[6]和于亢亢[7]等人。
本文将服务供应链理解为以服务为主导的集成供应链。当客户向一个服务集成商提出服务请求后，它立即响应客户请求，向客户提供系统集成化服务，并且在需要的时候分解客户服务请求，向其他服务提供商外包部分服务性活动。这样从客户的服务请求出发，通过处于不同服务地位的服务提供者对客户请求逐级分解，由不同的服务提供者彼此合作，于是就构成了一种供应关系，同时服务集成商承担各种服务要素、环节的整合和全程管理，称之为服务供应链（Service Supply Chain，SSC）。在一定意义上，服务供应链延续了现代供应链管理中以客户为中心的理念，用服务拉动整条供应链的管理和运作，以期通过服务的整合满足客户多样化的需求。
1.2 服务供应链的模型。目前，国内外对于服务供应链的模型研究主要集中在结构模型。Ellram[5]建立了一个包含服务能力管理、需求管理、客户关系管理、供应商关系管理、服务传递管理和现金流管理等管理内容的通用服务供应链模型。该模型的优点在于它反映出了服务供应链的主要管理活动内容，具有普遍的适用性。而不足之处在于未能反映服务供应链中的成员结构。
于亢亢[7]以服务为节点，以工作量为缓冲，以间接服务供应商，直接服务供应商，整合服务集成商和最终客户为主体，建立了包括需求管理、客户关系管理、供应商关系管理、技能管理、服务传递管理等主要活动，融合实体流和信息流的服务供应链结构模型。该模型克服了Ellram模型的不足，但是该模型是以电子制造服务业为背景建立，其通用性有待考证。
另外，国内的一些学者针对不同服务行业，结合行业特性提出了服务供应链模型。例如，王珍[8]归纳了物流服务新观念，提出了第三方物流服务供应链结构。陈小峰[9]以需求和反馈为主线，提出了物业服务供应链机构模型。施丽容[10]以港口为核心企业建立了港口供应链结构模型。
1.3 服务供应链的应用领域。在物流服务供应链研究方面。田宇[6]认为其基本结构是集成物流服务供应商的供应商集成物流服务供应商制造、零售企业模式，其中集成物流服务供应商的供应商指传统的功能型物流企业，如运输企业、仓储企业等，它们因其提供的服务功能单一、标准，且业务开展往往局限于某一地域，而被集成物流服务供应商在构建全国甚至全球服务网络时吸纳为供应商。
在旅游服务供应链研究方面。张英姿[11]指出，旅游服务组合产品实际上是一条由一个分工协作的系统提供给旅游者的服务供应链。供应链管理的理念与旅游服务系统的特征相形相应。黄小军[12]等认为针对旅行者的、以旅行社安排的旅游活动顺序为依据的旅游服务系统是一条服务于旅行者的服务供应链。
在港口企业服务供应链研究方面。阳明明[13]认为港口供应链是以港口为核心企业，将各类服务供应商（包括装卸、加工、运输、仓储报关、配送，甚至金融、商业服务等企业）和客户（包括付款人和船公司等）有效结合成一体，并把正确数量的商品在正确的时间配送到正确地点，实现整个供应链成本最低。与典型的制造型供应链不同的是，港口供应链没有制造环节，它是以港口作为主导供应链的核心企业。施丽容[10]在阳明明研究的基础上提出了港口企业供应链治理策略。王玖河[14]等以整体最优为出发点，从3个目标基础上建立了港口企业的集成供应链多目标规划模型。
在物业服务供应链研究方面。陈小峰[9]在分析物业服务的特点基础上，提出了物业服务供应链概念，认为物业服务供应链是以物业服务供应商、物业服务商和业主为主体的链式结构。
1.4 服务供应链管理和企业绩效的关系研究。目前对于服务供应链与企业绩效的关系研究很少见到。较为相关的研究包括：
金立印[15]以中国民航服务业为对象，考察了作为服务供应链管理动力源泉的服务领导力和组织文化同供应链管理活动间的关系，并实证检验了服务供应链管理模式对顾客满意及企业经营绩效有何作用。研究结果表明，服务供应链战略管理活动，运作管理活动和顾客信息系统的构建通过有效提升顾客满意度，能为企业带来利润，增加企业绩效。
于亢亢[7]以电子制造服务供应商为对象，研究发现服务供应链管理与企业绩效有极大相关性。并认为服务供应链发挥作用的关键是用服务拉动整条供应链的管理和运作，以通过服务的整合满足客户多样化的需求。
1.5 服务供应链和产品供应链的关系研究。服务供应链思想源于产品供应链，同时是对产品供应链的补充。Shostack[16]把组织提供到市场上的物品分为4类：纯粹的实体产品、附带服务的实体产品、伴有产品的服务和纯粹的服务，并且在一条横轴上从左至右顺序排列，称之为产品/服务连续谱系图（如图1所示）。
产品供应链的作用对象是有形的产品，并且按照供求关系，逐级由供应商传递给制造商，最终到达用户手中。带有这种传递特征的产品一般都是实体产品。当产品进入消费领域后，其流通性随之消失。在消费市场日益成熟的今天，人们越来越追求个性化、时尚化的消费方式，对服务多样性、便利性的需求被强烈激发出来。将整个服务提供过程整合起来实施基于客户价值管理的服务供应链，正是适应了客户的这种需求，在服务不断深化的条件下，服务供应链的作用越来越重要。因此，产品供应链和服务供应链实际上反映的是生产领域和消费领域中，企业为满足客户需求所采取的方法与手段。服务供应链不仅仅是对产品供应链的补充，而是与产品供应链有相同的理论序位和价值内涵。参考相关文献，将两者的区别和联系简单总结如表1所示。
2 服务供应链的体系结构
参照文献[1]对供应链体系结构的梳理方法，本文提出的服务供应链体系结构包括理论基础、供应链成员、研究的目标和内容（如图2所示）。服务供应链的理论基础包括服务运营管理和供应链管理两部分。服务供应链的成员包括服务供应商、服务集成商和最终用户。服务供应链的管理目标是提高服务质量，降低系统总成本。服务供应链研究和实施的主要内容包括如下几方面：
2.1 服务供应链设计。服务供应链的设计从整体角度勾画企业蓝图，是一种扩展的企业模型。它不仅包括服务流系统，还包括组织、信息和价值传递。不同类型的服务对供应链设计有不同的要求。例如，顾客参与程度高的服务（旅游服务）和顾客参与程度低的服务（物流服务），对供应链提出的要求就不同。前者强调顾客感知的重要性，而后者则更注重准时和便利。服务供应链设计应考虑的因素包括：服务传递过程、服务设施、服务地点、服务能力、服务情境、质量保障和信息收集等。
2.2 合作伙伴选择。合作伙伴关系是指服务供应链成员在一定时期内共享信息，共担风险，供货利益的协议关系。由于服务的易失性，导致服务供应链稳定性相对较差，因此选择良好的合作伙伴对于提高服务供应链的稳健性有着重要的意义。对于供应商选择基本方法包括：线性加权法、层次分析法、数学规划法、作业成本法、数据包络法、模糊评价法、遗传算法和神经网络等。这些方法都是制造供应链供应商选择的主要方法，在借鉴到服务供应链时应该注意评价指标的设计要适合服务的属性。
2.3 服务流程管理。服务供应链在实施和运作的过程中需要对一些关键流程进行管理。这些流程包括信息流、服务能力、需求、客户关系、供应商关系、服务传递和现金流等。服务的无形性、异质性以及生产消费同时发生等特性使得服务流程管理面临新的课题。比如服务能力管理就是要解决服务商在自身能力不足的情况下，如何利用供应商的服务能力来向顾客提供无差异服务的问题；
再如，服务传递管理包含服务质量如何监督的问题，因此服务质量的评价则是人们首先要解决的问题。
2.4 集成技术。集成技术一直是供应链研究的热点问题，作为一种是智能技术，其重要性在服务供应链中也是不可或缺的。服务供应链的集成技术包括信息集成和服务流程集成。在服务供应链中，集成化的信息可以对服务流和资金流进行有效控制，并且通过对需求不确定性的预见可增加快速响应能力，或降低服务成本。而服务流程的集成对于提高服务供应链的运作效率以及对节点企业进行协调与控制起着至关重要的作用。
2.5 绩效评价体系。服务供应链的绩效评价体系包括评价纬度、评价方法选择和评价指标体系等。服务供应链评价受人为因素影响较大，如何根据不同的评价纬度，科学选择评价方法和指标体系成为将来研究的一个重要课题。在前期研究阶段，借助产品供应链评价方法是很有必要的，但是应该注意两者之间的差别，切不可照单全收。另外，由于服务业的多样性和复杂性，形成的服务供应链的结构形态和运作方式也可能多样共存，进行评价时应注意评价方法的适用性。
3 示 例
居住物业服务是为保证居住物业的使用正常，以满足使用者各种居住需求为目的的有偿性、专业性的委托服务。我国的居住物业服务伴随着市场经济的建立、房地产综合开发以及住房商品化的推行而得以快速发展。尽管如此，物业服务在实际运作中却问题频发，主要表现为：（1）面对业主的新需求，物业服务商未能进行快速响应，造成供需结构矛盾；
（2）物业服务涉及到的利益主体和关联产业较多，公共关系复杂，物业服务对此协调乏力；
（3）物业服务缺乏规范性，服务质量差，服务收费高。
针对上述问题，提出用服务供应链思想整合物业服务：把物业服务部分业务外包，以降低成本，加快响应速度；
将物业服务与关联产业及公共关系部门进行有效集成，以加强信息沟通，提高协调能力；
整合服务供应链资源，提高服务水平。本文所构建的居住物业服务供应链的结构模型如图3所示。
物业服务的内容包括公共服务和专项服务。由于这两种服务在供应链成员之间所形成的资金流、服务流和信息流不同，所以在供应链结构中构成两个模块，即公共服务模块和专项服务模块。除此之外，涉及到人们衣食住行的外部相关部门与社区居民也有密切联系，不过因业务关系不属于服务供应链范畴，所以是链外利益主体。
（1）公共服务模块。公共服务由服务商和供应商直接提供给客户（服务流①和服务流②），资金则由客户支付给服务商，再由服务商支付供应商（资金流①和资金流②）。资金流①是住户缴纳的物业管理费，资金流②是服务商按照承包合同支付给供应商的劳动报酬，服务商的收入是两者的差额。
（2）专项服务模块。专项服务的经营方式主要有物业公司自主经营和对外招租两种形式。自主经营的项目，如商业网点、文体娱乐等，顾客和服务商之间形成逆向的资金流和服务流。对外招租的项目，如餐饮店、理发店等，承包商直接向顾客提供服务并取得收益（服务流③和资金流③），承包商与服务商定期结算承包费（资金流④）。
（3）物业服务供应链外部协调。市政、街道、居委会、卫生等部门虽然不是物业服务供应链成员，但是却对物业管理有很大的影响。它们与服务商的业务往来包括公共性代办事务、社区联动管理、信息公告等。供应链外部协调的关键是做好外部信息流（信息流④）与内部信息流（信息流①②③）的整合。
物业服务供应链将整个服务过程整合起来实施基于客户价值的管理，有助于把握客户需求，做出及时响应，提高服务质量，降低服务成本。
4 结束语
服务供应链将整个服务过程整合起来实施基于客户价值的管理，有助于把握客户需求，做出及时响应，提高服务质量，降低服务成本。当然，在发展之初服务供应链理论仍有其不完善之处，将来可做的研究工作还有很多，如前面提到的服务供应链实施的几部分内容，均有待深入研究。另外，作为一种先进的服务运营模式，服务供应链不但应该受到学术界的重视，更应该引起企业界的广泛关注，因为理论只有同实践结合起来才能发挥出应有的作用。相信随着社会各界对服务供应链重视程度逐步提高，相关的理论和技术问题会得到完善和解决，服务供应链的理论体系会更加充盈丰富。
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物业管理服务论文范文第4篇
受协会常务理事会的委托，下面我向大家汇报协会成立三年来所做的主要工作，并就近阶段物业管理行业的主要任务谈几点意见。
一、协会成立三年来所做的主要工作
2000年10月15日，是全国物业管理行业的重要日子，这一天，中国物业管理协会正式宣告成立。三年来，在建设部的正确领导下，在全体会员单位参与及大力支持下，协会坚持以“规范发展物业管理业”为主题，在服务政府、联系企业、引导行业规范健康发展等方面进行了有益的探索，取得了积极成果，顺利完成了各年度的工作任务。
（一）配合政府转变职能，完成主管部门委托交办的任务
1、积极参与《物业管理条例》的起草、修改、论证工作。三年中，协会根据住宅与房地产业司的部署，先后多次组织北京、深圳等城市的物业管理企业代表参加《条例》的修改、论证的专题研讨会，充分反映物业管理行业的实际情况，及时提出修改意见。
去年四季度，国务院法制办将《条例》（征求意见稿）在全国范围内公开征求意见。协会及时组织法律咨询组、部分企业经理进行座谈讨论，积极向有关方面报送书面修改意见。协会会刊《中国物业管理》还特地出了专刊，让更多的会员单位能够有机会参与条例的讨论、修改，充分反映行业的意见和建议。《条例》正式颁布后，广大业主、物业管理企业以及社会各界对《条例》都给予了积极评价，这是与我们全行业上下积极主动参与分不开的。
2、按照住宅与房地产业司的要求，协会还承担了《物业管理企业资质管理办法》、《住宅小区物业服务标准》、《物业管理职业资格培训教材》等《条例》相关配套细则的起草、修改和论证工作。《住宅小区物业服务等级标准》（征求意见稿）已由杂志、网站全文刊登，向全行业、全社会公开征求意见，将在作进一步修改论证后，以协会名义公布试行。
物业管理职业资格培训教材编写工作已经开始，争取年内定稿编印，为《物业管理职业资格管理办法》的出台与实施做好准备工作。
3、推进物业管理企业诚信制度建设。按照建设部的统一部署，去年下半年起，协会及时建立全国一级资质物业管理企业信用档案的工作。秘书处专门设立了企业信用档案工作办公室；
起草物业管理企业信用档案信息系统管理办法；
研究开发物业管理企业信用信息填报软件和管理软件；
分批召开全国一级资质物业管理企业信用档案工作座谈会；
组织全国一级资质企业信用档案信息联络员业务培训，及时完成企业信用信息基本数据的采集、核对、填报和上网公示、信息更新等具体业务工作。全国一级资质物业管理企业信用信息上网公示率和及时率均为100％，受到主管部门领导的好评。
4、积极配合房地产市场的清理和整顿。根据建设部的统一安排，2002年度，协会派员参加上海市松江区“雅士居案件”的实例调查，了解了案件发生的事实真相，掌握了大量的第一手资料，提出了案件处理的意见和建议，及时配合住宅与房地产业司起草、报送专题调查报告，得到了部、司领导的肯定。
5、组织全国物业管理示范项目的考评验收工作。根据建设部委托，协会在2001、2002连续两年组织全国物业管理示范项目考评验收工作。每次考评均由协会副会长带队，同时得到各地物业管理主管部门的积极配合。两年中，先后组织对全国25个省申报的252个物业管理项目进行考评验收，其中221个物业管理项目经验收合格并由建设部分批公布，被授于全国物业管理示范项目称号。
6、承办全国物业管理企业的资质评审和复审业务。根据住宅与房地产业司的要求，2001年以来，协会先后组织两批全国一级物业管理企业的资质申报和评审工作。在做好资质申报资料受理汇总工作的基础上，从各地抽调专业骨干组成专家评审组，对各申报全国一级物业管理企业的资质情况进行逐一评审，并将初审结果网上公示，接受社会各界监督。申报一级资质的两批110家物业管理企业，其中78家企业被评审合格，取得了建设部颁发的全国物业管理企业一级资质证书。今年二季度，协会秘书处又按建设部有关文件要求，完成了第一批40家一级资质物业管理企业的资质复审工作。
7、白蚁防治和房屋安全鉴定两个专业委员会积极协助政府主管部门开展技术创新和技术指导工作。白蚁专业委员会完成了《房屋白蚁预防工程施工技术规范》起草、修改和论证工作。房屋安全鉴定委员会根据建设部的部署，选派专业技术骨干参与全国危旧房安全大检查工作，得到了有关方面的较高评价。
（二）引领行业规范发展、诚心诚意为会员单位服务
1、在部、司的统一部署下，协会把在宣传、贯彻《物业管理条例》作为前阶段工作的重点，统筹安排，组织了一系列活动：通过各种新闻媒体向国内外全面介绍物业管理的发展形势，宣传《条例》出台的背景、目的、意义及主要内容；
通过会议、网站等形式组织召开学习贯彻《条例》座谈会；
《中国物业管理》杂志出专刊宣传《条例》，中国物业管理协会网开设专栏专题介绍有关学习《条例》的部署、要求，介绍专家、学者、开发商、业主以及物业管理企业代表学习《条例》的心得体会；
编印《学习贯彻<物业管理条例>文件汇编》、为全体会员单位代购《物业管理条例释义》、刻录《宣传贯彻〈物业管理条例〉专辑》光盘，全部免费下发各地会员单位，得到所有会员单位的一致好评。同时连续举办多期《条例》培训班，为行业学习贯彻《条例》培养骨干。各地物业管理企业也积极配合当地主管部门和地方协会，在学习宣传方面做了许多工作，产生了很好效果。全国物业管理行业正在形成学法、守法、依法治企的良好氛围。
2、针对近阶段我国物业管理发展中遇到的矛盾和问题，协会牵头发起全行业广泛开展物业管理理论与实践问题的研究活动。在调查研究和广泛征求意见的基础上，协会在2001年初选列了15个研究课题，发动全行业组织调查研究和撰写论文，先后共收到论文近300篇，选调有关专家组成优秀论文评选委员会，对征集的论文进行评选，其中评出一等奖论文8篇、二等奖论文25篇、三等奖论文27篇。
为了总结、交流和推广物业管理理论和实践方面的研究成果，协会将全部论文刻录成光盘，与编印的“中国物业管理发展论坛优秀论文集”一并下发，供全行业学习参考。2001年11月中旬在杭州举办大型“中国物业管理发展论坛”，把这次理论和实践研究活动推向了高潮。参加论坛的企业代表总数达1250多人。20多位论文作者和企业代表在论坛上作了演讲。建设部刘志峰副部长在论坛上作了《认清形势、抓住机遇，努力开创物业管理规范发展的新局面》的重要讲话，给与会代表很大鼓舞。这次理论和实践研究活动对行业发展产生了积极作用，取得了圆满成功，也扩大了协会在全国物业管理行业的影响。
3、为了研究、探讨当前民营物业管理企业发展中存在的矛盾和问题，促进我国民营物业管理企业规范有序发展，2002年9月，协会在温州市召开了“民营物业管理企业发展”专题研讨会，来自北京、广东、浙江等17个城市的40余位民营物业管理企业的负责人参加了研讨会，17位民营企业经理在会上作了专题发言，对民营企业的发展、问题、前景进行了热烈认真的讨论，极大地增强了民营物业管理企业的创业信心。
4、组织地区流活动和跨地区专题学习考察活动。2001年，协会确定由各副会长和部分常务理事单位牵头，在地方政府主管部门和地方协会的大力支持下，精心组织了西南、华东、华北、东北、中南、西北六大地区行业交流活动，受到了各地区物业管理行业的普遍欢迎，六大地区行业交流活动参加总人数达1650人。版权所有
在广大会员单位的要求下，协会在2002和2003年连续两年有计划地组织跨地区物业管理专题考察活动。2002年组织了广东地区和昆明地区的物业管理学习考察活动，总计有来自全国24个省、自治区、直辖市350余企业代表先后参加了考察活动。今年4月份协会又组织了成都物业管理专题学习考察活动，18个省、自治区、直辖市的企业代表150余人参加了考察活动。各地企业代表给予了积极评价，认为组织这样的学习考察活动，亲眼目睹了各地物业管理的经验和做法，开阔了视野，促进了交流，坚定了信心，增强了行业的凝聚力。
5、根据近年来全国物业管理行业诉讼案件增多而大部分企业法律咨询力量较弱的客观情况，协会在2002年上半年成立了非常设机构--协会法律咨询组，选聘并公布了第一批法律咨询组人员名单。咨询组成员目前主要分布在北京、上海、天津、重庆四个直辖市和广州、深圳两个物业管理发展较快的城市，以后将根据实际需要逐步扩大覆盖面。
法律咨询组成立以后，一方面为行业法律咨询提供服务，维护企业的合法权益。另一方面积极参与了《物业管理条例》的修改、论证工作，及时代表行业提出修改建议和意见。
6、白蚁防治和房屋安全鉴定两个专业委员会根据各自专业特点，积极为行业服务。白蚁防治专业委员会认真组织建设部72号令的贯彻实施工作，推介白蚁防治工作经验和防治技术，组织防治单位转制改企的调查研究，开展技术与信息交流活动，取得了积极成果。
房屋安全鉴定委员会面向全国房屋安全鉴定单位，积极开展房屋安全鉴定技术交流和培训，推动了全国房屋安全鉴定工作。
7、协会培训中心艰苦创业，边筹组、边开班，积极主动为行业服务。采取“定点办班”和“送教上门”等多种方式，举办了“物业管理企业经理岗位培训”、“物业管理实务操作培训”、“物业管理法律法规培训”和“物业管理条例培训”等一系列培训班，对提高企业骨干队伍素质起到了积极作用，受到了行业内外的一致好评。
8、行业宣传和信息工作得到加强。协会会刊《中国物业管理》创刊以来，本着“追求品质、惟专惟精”的精神，不断充实加强编辑力量，刊物质量逐步提高，按时出版，发行量有了较大的增长，受到了广大读者的欢迎。
中国物业管理协会网经过试运行后，于今年初调整到建设部住宅与房地产网并网运行，版面及栏目进行了全面更新，以全新的面貌为会员单位和全行业提供信息服务，为加快物业管理行业的信息化进程发挥了重要作用。
9、国际交流活动成果显著。三年来，为了引入国外物业管理的先进理念和科学方法，提升行业素质，促进我国物业管理行业尽快与国际接轨，协会先后组织部分物业管理企业负责人出访日本、美国和加拿大、欧洲。每次出访都做到主题明确、组织精心，及时提交专题考察报告。协会于2002年先后接待了韩国住宅物业管理协会、英国特许屋宇经理学会暨亚太分会两次来访。促进了国与国、地区与地区之间的行业交流，也提高了协会的影响力和知名度。
（三）加强协会自身建设、完善协会服务功能
1、认真学习贯彻“三个代表”思想和十六大精神。协会要求秘书处工作人员努力实践“三个代表”的重要思想，牢固树立“协会一切工作的出发点和落脚点都应当是为会员单位服务、为企业服务、为行业发展服务”的观念，不断调整工作思路，不断改进服务态度，不断提高工作效率，自觉维护新兴行业协会的良好形象，广大会员单位对此给予了充分肯定。
2、顺利完成白蚁防治专业委员会和安全鉴定委员会两个二级机构的重建工作。两个专业委员会分别召开了会员大会，健全了领导机构，通过了民政部组织的复查登记和注册登记，取得了民政部颁发的全国社团二级机构证书。
3、及时调整完善了协会培训中心、《中国物业管理》杂志社的运作体制。理顺了协会与协会培训中心、杂志社的管理关系，两年来，运作情况良好。
4、协会秘书处建设得到加强。三年来，陆续调整充实了秘书处工作人员，建立健全了秘书处内部管理制度，添置了必要的办公设备，工作环境得到改善，工作效率得到提高。
5、重视会员发展和协会财务管理。三年内新发展团体会员386家，会费年收缴率都在70％以上。部财务司、驻部审计局以及地方税务部门历次财务检查和财务审计，对协会财务管理是满意的。
二、近阶段物业管理行业的主要任务
《物业管理条例》的颁布实施，是我国物业管理行业发展中具有里程碑意义的大事。根据建设部通知要求，行业上下要把组织广泛深入地学习、宣传《条例》、全面准确地贯彻、落实《条例》，作为全行业各项工作的重中之重。全体会员单位都要认清形势、把握机遇、与时俱进，创造性地开展工作。
（一）继续深入地学习、宣传《条例》，使《条例》精神家喻户晓、深入人心
《条例》确立了一系列的重要制度，并明确物业管理活动中各主体及相关主体的法律责任。《条例》的实施，必将为建立物业管理市场秩序，规范物业管理活动，保障业主和物业管理企业双方的合法权益提供强有力的法律保障。各会员单位以及全行业都要高度重视《条例》的学习宣传工作，统筹安排，精心组织，继续深入开展《条例》的学习宣传活动。要充分利用物业管理区域的各种有利条件，采用业主们喜闻乐见的形式，大力宣传《条例》颁布的目的、意义及《条例》的主要内容。
所有物业管理企业，都应当充分利用《条例》颁布实施的机会，对企业员工尤其是项目经理以上的企业骨干进行一次全面系统的物业管理政策法规教育。在学习过程中紧密联系实际，依据《条例》来检查我们以往的服务行为，调整我们的思路、改进我们的工作。真正学会并运用《条例》的规定，解决当前物业管理活动中存在的矛盾和问题。
在学习、宣传过程中，对于业主、企业员工或其他有关方面提出的疑点问题，要按照国务院法制办和建设部联合编写的《物业管理条例释义》的口径做好宣传解释工作。涉及重大法律原则问题时，应当向政府主管部门反映汇报。通过学习、宣传，引导广大业主和物业管理企业的员工正确理解和深刻领会《条例》的主要精神，依据《条例》规范物业管理活动中的各方行为，努力创造大家学法、懂法、守法的法制环境。
（二）正确运用《条例》，维护企业的合法权益
《条例》明确了物业管理企业与业主、开发建设单位以及与水、电、气、网络、通信、有线电视等相关专业部门之间的责、权、利关系，使处理“法律责任不清”等长期困扰物业管理行业的难题，终于有了分清责任、解决问题的法律依据。
这里需要特别强调的一点是，各企业都应当高度重视前期物业管理和物业服务合同。要找准以往物业管理中产生大量矛盾和纠纷的根源，规范前期物业管理行为，完善物业承接验收，切实通过把好前期服务这个环节，解决“建管”脱节和“建管”责任混淆的状况，从根本上扭转物业管理企业在前期物业服务中的被动局面。
物业服务合同是物业管理企业与服务主体之间最重要的法律文书。一旦发生矛盾和纠纷，双方都将依据合同办事，并承担合同规定的法律责任。因此，作为物业管理企业，应当高度重视合同的作用。对新承接及续接项目的合同，要严格依据《条例》制定和修改。有条件的企业可聘请法律顾问，帮助把好合同关，维护企业的合法权益并注意防范风险。版权所有
（三）建立和完善“质价相符”的收费机制，改善物业管理行业的经营状况
从现实情况来看，目前我国物业管理行业的利润率普遍较低，尤其是普通住宅小区，物业服务费用普遍入不敷出，物业管理企业压力很大、企业后劲不足。这种状况对行业发展极为不利，这个问题应当引起全行业足够重视。与《条例》配套制定的《物业服务收费管理办法》即将出台，将明确包干制与酬金制的两种收费结算办法，物业服务收费政策环境将会有所改善。协会还将在今年公布《住宅小区物业服务等级指导标准》，这些均有利于建立“质价相符”收费机制。企业在承接物业服务项目时，应当坚持“实事求是”、“等价交换”的原则，科学测算服务成本。防止“竞相压价”等不正当竞争行为。通过宏观政策环境的改善和广大物业管理企业的自身努力，争取在较短的时间内使行业的经营状况有一个明显好转。
（四）加快行业结构调整，提高企业市场竞争能力
经过20多年的艰苦创业，我国的物业管理行业从无到有、从少到多，但真正市场化的物业管理企业所占的比重很小。大量的是小而全的企业。这些小企业经营规模小、管理效益差、实力不强、后劲不足，导致整个物业管理行业抗风险能力较弱。
针对以上情况，每个物业管理企业领导，应当在《条例》的贯彻和实施过程中，认真思考和研究下一步企业的发展方向及企业的市场定位，抓住有利时机，加快企业结构调整。通过改制、兼并、整合等方式，把企业做强、做大，提高企业的市场竞争能力，用几年的时间造就出一批我国物业管理行业的品牌企业。
行业结构调整也不是一蹴而就的简单事情。要认真作好调查研究，坚持实事求是的态度，不走或少走弯路，尽可能降低改革的风险和代价。我们协会的理事和常务理事是行业的骨干力量，更要居高望远，继续发扬改革和创新精神，在引领行业发展上要有新思路、新方法。
（五）加强行业自律，树立行业新形象
加强行业自律，是《条例》赋予物业管理行业的一项重要任务。所有物业管理企业都要以贯彻《条例》为契机，进行一次普法教育，使广大企业员工的物业管理法制观念有明显增强，法律知识水平有明显提高，真正将物业管理引入法制化轨道。在行业自律方面，近期着重要抓好以下三项重点工作：
1、维护公平竞争，规范物业管理招投标活动。物业管理招投标是《条例》确立的规范物业管理市场秩序的一项重要制度，作为《条例》的配套细则，《前期物业管理招标投标管理办法》已由建设部颁发，《办法》对物业管理招标投标活动规定了严格的程序和方法，全国物业管理行业都要认真贯彻执行。各个物业管理企业承接项目都要严格按规定程序运作，坚持公平竞争，杜绝暗箱操作和业内恶性竞争等违法违规现象发生，共同营造公平、公正、公开的竞争环境，促进物业管理市场的健康发展。
2、规范服务与收费，坚决纠正“多收费、少服务”等违反合同约定的行为。就各地反映的情况来看，确实存在服务态度不好、服务质量不高、服务不到位和多收费、少服务等种种问题，常常成为社会投诉的热点，严重损害了行业形象。《条例》的实施，对每个物业管理企业来说，既是机遇、又是挑战，关键是大家要研究如何把握好这一机遇，扎扎实实练好内功。这个内功就是服务本领，就是要千方百计提高企业的服务质量，提高企业的社会信誉，使企业有立足之地，有能力走向市场。协会将配合政府主管部门继续做好物业管理市场的清理和整顿工作，建立和完善行规行约，纠正行业不正之风，对长期管理水平低、收费不规范、社会形象差，有损行业声誉的“害群之马”，要通过清理整顿、资质审查、年检等环节，将其清理出行业队伍。
3、加快企业诚信制度建设。要按照建设部和各省、自治区、直辖市主管部门的统一部署，在规定的时间内，开通所有物业管理企业诚信档案信息的网上公示系统，让更多的物业管理企业接受社会公开监督，提高整个物业管理行业的社会诚信度。对所有从事物业管理业务的企业实行资质管理和对物业管理企业的管理人员实行职业资格管理，是《条例》规定的两项重要制度。对于这两项制度的建立，部里都将颁布具体的办法，全行业都要认真贯彻执行。
物业管理服务论文范文第5篇
一、业主在物业服务合同中的主体地位及其义务认定
[一]业主的合同主体地位
物业服务合同的主体认定问题，是司法实践中物业服务合同纠纷审理的一大难题。物业服务合同可分为前期物业服务合同和普通物业服务合同。根据我国《物业管理条例》第21条的规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”因此，前期物业服务合同是由建设单位与物业服务企业所签订。又根据我国《物业管理条例》第15条的规定：“业主委员会代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。”因此，对于普通物业服务合同来说，则是由业委员会与物业服务企业所签订的。可以看到，在合同签订的形式上，无论是前期物业服务合同还是普通物业服务合同，业主均不是直接的合同签订者。在实践中，这恰恰是业主经常据此而拒绝接受合同约束的重要理由，他们认为自己并非物业服务合同的当事人。
必须明确的是，《物业管理条例》第25条规定：“建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。”根据该条款，建设单位同物业买受人签订物业买卖合同时，包含了双方转让前期物业服务合同的合意，因此，前期物业服务合同对业主之所以产生拘束力，根据在于建设单位与业主对物业服务合同的概括承受。[3]对于普通物业服务合同，《物权法》第76条、《物业管理条例》第11条都规定，选聘和解聘物业服务企业乃是业主共同决定的事项。物业服务企业是和业主而不是与业主委员会建立物业服务法律关系，业主委员会按照授权与业主大会选聘的物业服务企业订立物业服务合同，则是业主自治权行使的结果。[4] 所以，尽管形式上来看业主未参与物业服务合同的签订，但究其实质，不管从现行的立法规定还是从法理上来说，业主都是物业服务合同中与物业服务企业相对的实际权利的享有者和义务的承担者。
《物业服务解释》对此作出了明确解释，其第1条规定：“业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”由此，该条款明确规定了业主在物业服务合同中的主体地位。
[二]业主应承担的主要合同义务
1.交纳物业服务费的义务
物业服务合同是一种新型合同，理论与实务界对其性质难免有不同的认识，观点主要有委托合同说、服务合同说、混合合同说、独立合同说等等。通说主张应当借鉴委托合同的制度机理处理物业服务合同相关争议，笔者对此较为赞同，因为不管是其法律关系的形成，还是物业服务合同的特征，与委托合同都有较高的相似度。从业主与物业服务企业的法律关系来看，业主是物业服务合同的委托人；
从物业服务合同的内容来看，业主是支付报酬、接受服务的一方。业主有权利请求物业服务企业按照合同的内容提供相应的服务，与此相对应，业主的主要合同义务即是交纳相关的物业服务费用。
当然，物业服务费用的内涵决不简单地只是物业服务企业的佣金。物业服务费可分为公共费[为物业产权人、使用人提供公用卫生清洁、公共设施维修保养和保安、绿化等公共而收取的费用]、公众代办费[为物业产权人、使用人提供代收代缴水电费、煤气费、有线电视费、电话费等公众代办性的服务而收到的费用]和特约服务费[为物业产权人、使用人提供特约服务而收取的费用]。[5]也有学者主张将物业服务费区分为两类，一类是用于区分建筑物的基本维护、修缮、整治工作与日常管理及其他与居民生活相关的服务所支出的费用，即通常语境下的物业服务费；
另一类是专项用于物业保修期满后物业共用部位、共同设施设备的维修的更新、改造的费用，称为专项维修资金。[6]在日常生活中，广大业主往往认为物业费仅限于物业服务企业的佣金，业主拒交、欠交物业服务费也成为司法实践中引发物业服务纠纷的重要原因之一。《物业服务解释》第6条作出了针对性规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”根据该条，物业服务企业在经书面催交后，业主无正当理由仍拒交、欠交物业费的，可以业主并得到人民法院的支持。这不仅对物业服务企业迅速高效收缴物业费用提供了法律支持，同样也对业主积极履行交纳物业服务费的合同义务将起到督促和警示的作用。
2.协助义务
在物业服务企业实施物业维护、保养、保修的过程中，业主应当给予协助，该协助义务不仅包括积极层面的主动提供必要的便利，还包括消极层面的不得阻碍、妨害物业服务企业的服务及管理工作。针对业主的该项义务，《物业服务解释》第4条赋予了物业服务企业相应的诉权：“业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持。”根据该条规定，业主违反协助义务的，物业服务企业可以行使诉权，要求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应的民事责任。
二、物业服务企业的义务范围认定
[一]物业服务企业的主要合同义务
物业服务企业作为物业服务的提供者，其义务范围的认定乃是物业服务合同内容的重点。概括地说，物业服务企业受业主的委托，应当依照合同的约定提供相应的物业服务。根据《物业服务解释》第3条第1款的规定：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”因此，就物业服务企业提供服务的内容而言，可高度概括为维修、养护、管理、维护四方面。在笔者看来，该四方面又可区分为两个层次：第一个层次指向“对物的管理”，指的是对建筑物、基地、附属设施、相关场地等共有部分进行维护、保养和修理；
第二个层次则指向“对人的管理”，是对区分所有权人群居生活关系所进行的管理，[7]包括维护物业管理区域内的环境卫生，也包括维持和谐有序的公共秩序。例如，当部分业主不当行使专有权，对其他业主构成妨害，或者侵害业主的共同利益时，物业服务企业有义务对其进行提示和制止。
[二]物业服务企业承担义务的扩充
值得注意的问题是，《物业服务解释》第3条的规定依据合同默示条款理论，合理扩充了物业服务企业应承担义务的依据范围。[8]合同默示条款理论 [implied terms]源自于英美法系。所谓默示条款，即是当事人并未写入合同中，甚至从未协商过，但基于当事人的行为，或基于合同的明示条款，或基于法律、交易习惯及行业规则的规定，理应存在的合同条款。[9]一般说来，考察合同当事人的权利义务范围，需要对当事人双方所订立合同的明示条款[express terms]，即双方达成合意并写明在合同中的相关事项作相应的解释。但明示条款并不能完全涵盖所有的合同内容，而且某些合同纠纷仅仅依照明示条款有可能无法得以解决。当依照合同的明示条款无法合理解决合同纠纷时，英美法系国家法院主张必须充分利用普通法的灵活机制，将默示条款纳入合同之中，从一定意义上来说，默示条款的广泛运用并作为修正合同的工具实际上是对意思自治原则所作的某种程度的否定；
从另一层意义上来讲，默示条款又是意思自治原则与法院行为相调和的中介。[10]因此，英国法系合同默示条款所承载的功能，在于明示条款对合同相关权利义务有未尽之处、阻碍合同履行及纠纷处理之时，得允许法官依照法律规定、相关习惯规则、明示条款等对合同内容进行推定进而作出裁判。而在大陆法系，尽管没有默示条款之说，但在遭遇合同明示条款有所欠缺之时，合同目的的实现是依赖于合同的解释原理以及合同漏洞的补充来完成的。如我国《合同法》第61条规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；
不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”合同有关条款及交易习惯均可作为合同约定欠缺或约定不明时的参照。另外，我国《合同法》第60条还规定了合同的附随义务：“当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”这是依据诚实信用原则对合同当事人的义务范围所进行的扩张。[11]从方法论的角度来说，默示条款理论亦是一种合同漏洞的补充方法，两大法系对此问题的应对虽然方法各异但目的相同，可谓殊途同归。当然，合理借鉴默示条款理论对我国合同法的理论与实践都具有重要意义，《物业服务解释》第3条的规定便是很好的说明。
根据《物业服务解释》第3条第1款的规定，物业服务企业承担义务的依据范围不仅包括合同约定，还包括法律、法规的规定以及相关行业规范的规定。特别需要指出的是第3条第2款规定：“物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。”据此，物业服务企业公开作出的服务承诺以及服务细则也将作为物业服务企业承担义务的依据。其原因在于，物业服务企业公开作出的服务承诺及其制定的服务细则，在业主对物业服务企业的选聘过程中，对业主的最终决定有重大影响。服务承诺及服务细则，作为物业服务企业的一种“单方允诺”，[12]也作为其与业主订约的基础，必然也必须对其行为产生约束力，这对业利的保障非常重要。
[三]物业服务企业安全保障义务的理解与认定
物业服务企业对业主的财产及人身是否应承担安全保障义务？如需承担，其限度范围应当如何认定？这也是司法实践中较为常见且理论上存在争议的问题。2008 年公布的《物业服务解释》的征求意见稿中曾设有关于物业服务企业安全保障义务的条文，其第八条规定：“物业服务企业未尽合理限度范围内的安全保障义务致使物业服务区域内发生人身损害结果，赔偿权利人请求其承担相应赔偿责任的，应予支持。”而在正式出台的《物业服务解释》中则未见该条款，有专家因此认为最高法院对物业服务企业的安全保障义务持否定态度，并且主张不能将物业服务企业列为承担安全保障义务的主体，要求其承担安全保障义务既无法律依据，也无法理基础。[13]
应该说，在有关安全保障义务的基本理论、法律构造及其成文法规范均尚不明朗的情况下，确实不宜匆忙就物业服务企业的安全保障义务作出明确的规定。但这并不必然意味着物业服务企业没有任何安全保障义务之承担。理论上讲，物业服务企业于特定情形下承担安全保障义务，在法律适用上仍存有解释的空间。
1.司法解释
最高人民法院《关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》[以下简称《人身损害赔偿解释》]第6条规定：“从事住宿、餐饮、娱乐等经营活动或者其他社会活动的自然人、法人、其他组织，未尽合理限度范围内的安全保障义务致使他人遭受人身损害，赔偿权利人请求其承担相应赔偿责任的，人民法院应予支持。”这是我国法院借鉴德国法上的交往安全义务理论[14]对安全保障义务所作出的直接规定。根据该条规定，承担安全保障义务的主体为经营活动的经营者和其他社会活动的组织者，但并不仅仅限于条文所列举的从事住宿、餐饮、娱乐的经营者和活动组织者。随着对安全保障义务理论研究的深化，司法实践对安全保障义务的适用早已不再局限于条文列举的经营者，诸如银行、机场，物业服务企业等也已囊括其中。如“室内被害案”中，法院认定物业服务企业未正常使用保安监控系统及未严格执行对外来人员的登记制度，违反了安全保障义务，应对原告的死亡在其能够防止或制止损害的范围内承担相应的赔偿责任。[15]从物业服务企业的性质来说，其所从事的也是一种服务性行业，当然属于经营者的范畴；
更为重要的，从法理上来说，物业服务企业符合成为安全保障义务承担者的法理依据，如危险控制理论的要求、收益与风险相一致原理的要求、节约社会总成本的要求等等。[16]事实上，判断是否承担安全保障义务的标准并不在于承担者是否具有哪种 “经营者”的身份，而是在于其是否具有“对危险源的控制力”。[17]作为对物业服务区域进行实际管理的物业服务企业，对区域内危险源的控制力显然要高于业主。因此，物业服务企业在一定情形下承担相应的安全保障义务不仅符合人们日常的生活经验，也有相应的法理基础。
2.合同的约定或合同附随义务
通常来说，物业服务企业与业主都会在服务合同中对安全保障义务加以约定，物业服务企业也会为此配有专门的保安人员、建立相关安保机制、安装必要的电子监控系统、对区域边境的围护设施加以完善，物业服务区域内的安全保障工作是物业服务企业实施日常管理的一项重要内容。在合同对安全保障义务作出明确约定的情况下，物业服务企业违反此义务而对业主的财产或人身造成损害的，将承担相应的违约责任。这种损害不仅包括物业服务企业所有或管理下的物对业主造成的损害 [18]；
也包括因第三人的侵权行为对业主造成的损害。[19]
其次，根据《物业服务解释》第3条第2款的规定，物业服务企业的单方承诺与服务细则也纳入到合同内容中，因此，如果在其单方承诺或服务细则中有涉及到安全保障义务的服务承诺，也将作为合同义务加以履行。
另外，附随义务除了为辅助实现债权人之给付利益外，还有避免侵害债权人之人身或财产上利益的功能，此类义务，德国学者统称为schutzflicht[保护义务]，论其性质，实与侵权行为法上之交易安全义务[verkehrssicherungspflicht]同其性质。[20]依据物业服务合同的性质及合同的目的，物业服务企业对业主及服务区域内的安全承担保护义务属于合同附随义务的范围。因此，即使合同中没有对安全保障义务作出约定或约定不明确，但根据《合同法》第60条的规定，基于诚信原则衍生出的合同附随义务也是安全保障义务的法源之一。
由上可知，物业服务企业违反安全保障义务，造成业主合法权益受到损害的，既可因侵权而承担侵权责任，也可因违约而承担违约责任。此时将发生请求权的竞合，根据《合同法》第120条的规定，当事人可以选择依《合同法》提起违约之诉，也可以选择依侵权法规范提起侵权之诉。
3.安全保障义务的限度
必须指出的是，物业服务企业的安全保障义务并非可以随意解释和适用，不当界定和滥用会导致安全保障义务无边界的扩张，这将给物业服务企业带来极大的经营风险，不利于其整个行业的发展，最终也可能反过来对广大业主造成不利影响。例如，在令学界和法官都感到疑难的高空不明抛掷物致人损害的案件当中，就有法院以物业公司未尽安全保障义务为由而令其承担一定的责任。[21]笔者认为如此裁判大可商榷。“高空抛物”与“高空坠物”虽然只有一字之差，但不同的案件事实对物业服务企业应尽的安全保障义务的内容及限度要求则相距甚远。高空坠物案件，可能由于物业服务企业疏于管理而发生，而高空抛物致人损害，乃因第三人侵权行为而发生，要求物业服务企业对高空抛物人进行监督和防范，显然不合理地提高了其注意义务的范围，扩张了安全保障义务的限度。当然，合理与不合理的区分标准，无法一言概之，只能视个案的具体案情而分别裁判，但通常来说，只要物业服务企业在保安人员及设施的配备、保安制度的建立、保安制度的落实方面做足了工作，则应判定其已尽到安全保障义务。可以肯定的是，这种具体问题具体分析而得到的标准依然无法脱离若干重要判断因素的检验，如法律法规、法理学说、公平正义价值观甚至经验常识等等。
三、物业服务合同纠纷司法裁判所涉及的利益衡量与法律解释
[一]利益衡量：合同的履行与业主相关权利的冲突
1.冲突的产生
在《物业服务解释》颁布之前，物业服务合同通常被称为物业管理合同。就这一名称问题，学界曾进行过讨论。有观点认为，物业管理中的“管理”一词具有行政隶属的服从性意义，反映了传统物业管理模式的特征，难以体现现代物业管理专业化、社会化、市场化的平等服务关系本质，宜用“人居服务”或“物业服务”的称谓取而代之。[22]多数学者对此较为赞同。受该观点的影响，《物权法》将过去的“物业管理企业”改称为“物业服务企业”，《物业管理条例》随之做出相应修改，也将“物业管理企业”统统改为“物业服务企业”。此次《物业服务解释》开宗明义，定位于“物业服务纠纷”，非常准确地界定了所要调整的法律关系。物业服务纠纷，是物业服务企业与业主之间在履行物业服务合同中产生的纠纷，属于债权纠纷。它不同于物业管理纠纷，后者是共同管理人[即业主]因对区分所有的建筑物的使用、收益、支配而发生的纠纷。[23]因此，业主拥有物业管理权，而物业服务企业需要承担物业服务的义务。当然，不可否认的一点是，物业服务企业履行物业服务合同，其对建筑物的共有部分拥有事实上的管理的权利，该种管理的权利乃基于企业的委托授权，在该语境之下，“管理指向的是物业管理企业与建筑物业之间的主客体关系”，[24]其既是一种权利，也是一种义务。在这一层面上来讲，管理与服务具有相同的含义。
一般说来，业主的物业管理权与物业服务企业实际拥有的管理权利，在内容上应该是一致的，物业服务企业的管理应当以业主授权的内容为基础。但在特殊情形下，也会发生冲突。例如，业主大会或业主委员会代表业主与物业服务企业签订合同，但合同的内容侵害部分业主的合法权益，这时产生的问题就是，部分业主与其他业主的物业管理权发生冲突，物业服务企业的管理权利与部分业主的物业管理权发生冲突，物业服务企业履行该合同的相关约定将导致部分业主的合法权益受损。此时部分业主为保护自己的合法权益，可以依据《物权法》的规定行使撤销权，但撤销权的性质、效力及行使等问题尚待探讨。
2.业主撤销权的效力
笔者认为，就业主撤销权设立的目的来看，是为了防止业主大会或业主委员会滥用权利作出决定而损害业主的合法权益。但就业主大会或业主委员会与物业服务企业签订的合同内容行使撤销权，就不仅仅是业主大会或业主委员会滥用权利的问题，还往往涉及到业主之间的利益分配问题。如在《物权法》颁布后的所谓首例业主撤销案件中，多数业主[377户]赞同在小区内新设一道围墙，以防止外来车辆和人员随意进出小区，但少数业主[8户]认为，该围墙减少了他们实际使用的公共面积，侵害其合法权益。此时，判断能否因部分业主行使撤销权而将物业服务合同的相关内容归于无效的问题，实质上转化为对行使撤销权的部分业主与其他业主之间的利益进行衡量问题。这属于民法上的价值判断。何者的利益需要优先保护或者何者利益具有更高的价值位阶，则需依赖于相关法理及利益衡量之方法加以确定。依据我国学者提出的民法价值判断问题的实体性论证规则，在没有足够充分且正当理由的情况下，不得主张限制民事主体的自由，[25]如果对部分业利的限制是基于更高价值位阶利益的考虑，则限制的理由可谓足够充分且正当：如基于物业管理区域内的公共利益而对少数业利进行适当限制是合理的，则此时少数业主主张行使撤销权就很难得到支持。相反，倘若被限制的部分业主的权利具有更高的价值位阶，则对其自由不得加以限制，其撤销权之主张便应该得到支持。因此，在某些特殊情形之下，业主撤销权的效力亦不可一概而论，法院在裁判该类案件时，需要于具体个案中合理运用利益衡量之方法，尤其是加强裁判文书的说理部分，以理服人，保证判决的正当性和妥当性。
[二]法律解释：物业服务合同履行中业主抗辩的“正当理由”
1.问题的提出
前已述及，业主拒交欠交物业服务费是司法实践中的一大难题，《物业服务解释》第6条对此作了针对性规定，根据该规定，物业服务企业经过书面催交程序，业主无正当理由仍拒交或欠交的，物业服务企业可向人民法院提讼，并可得到法院支持。这一规定无疑为物业服务企业催交服务费用提供了有力的支持，但针对于具体的案件裁判而言，仍然涉及一个问题，即所谓“正当理由”该如何认定，正当理由的判断标准何在？这仍是审判实践操作中需要明确的。
2.对“正当理由”的认定
其实，《物业服务解释》中的相关条文，对正当理由问题暗含了一定的说明，如第5条规定：“物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。”据此，“违规收费”即是业主抗辩的一项正当理由。第6条的后段，则从反面折射出正当理由的问题，该段规定：“物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”因此，物业服务企业依照合同履行义务后，业主以未享受或无需接受相关服务进行抗辩的，无法构成正当理由。就事实来看，业主欠费抗辩的理由主要来自两方面，其一为物业收费不合理；
其二为物业未提供服务或服务不周。依据法律解释方法中的体系解释与目的解释，[26]结合抗辩产生的事实原因，笔者认为，对正当理由的理解与判断，可分为两个层次：第一，违法或违约损害业主利益的，构成抗辩的正当理由。具体言之，即物业服务企业违反法律、法规、部门规章规定的收费标准，违法违规收费，或者违反合同的约定，损害业主利益的，可以作为业主抗辩的正当理由；
第二，在不存在违法或明显违约的情况下，对于业主以服务存在瑕疵提出的抗辩，需要以诚实信用原则为基础，结合物业服务企业的服务标准与物业收费标准，对物业服务进行综合评价，进而确定业主抗辩之正当理由能否成立。
3.诉讼中的证明及纠纷解决机制
对业主而言，基于正当理由的抗辩权的行使固然为其保障自身合法权益提供了有力保护，但也应该看到，抗辩权的赋予同样给业主滥用权利留下了机会。为防止业主滥用正当理由进行抗辩，保障物业服务企业的合法权益，当业主基于正当理由行使抗辩权的，必须对其据以主张的正当理由进行证明。即业主此时必须举证证明物业服务企业有违法违规违约之行为或证明其服务有不符合诚实信用要求之事实。否则，不仅业主的抗辩无效，其行为本身亦将承担相应的法律后果。而对于司法实践中越来越多的物业服务费纠纷案件，也必须建立相应的纠纷解决机制，进一步规范物业服务企业的经营管理，对物业服务行业的收费标准进行监管，完善业主自治体系等等，只有这样，欠费纠纷才有可能有效避免。
结语
广厦千万，大庇天下。物业服务合同的履行与百姓生活休戚相关，与社会安定紧密联系。就立法的层面，司法解释的颁布为维护和保障合同当事人的利益提供了平台，但从司法的角度来说，审判实践中物业服务合同履行所涉及的问题可谓纷繁复杂，不仅事实判断与价值判断纵横交错，裁判的统一性与个案的妥当性也或许未必合致，而错判误判的情况亦在所难免。在这样的情势下，深入研究既有判例，总结过往的经验教训，就具体个案正确适用解释条文、合理选择并运用法律解释及利益衡量之方法就显得极为重要。因此，《物业服务解释》的出台固然将为今后的司法实践工作提供较强的指引，但站在法律适用的立场之上，于法官而言，其工作依然任重道远。
注释:
[1]杨立新主编：《〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉理解与适用》，法律出版社2009年版，第27页。
[2]如有实务界人士认为该解释在区分物业管理与物业服务、赋予物业企业代位诉讼权利、保障业主单方面解除物业服务合同、解决业主欠费难题等方面，有诸多亮点。参见颜雪明：“从实务角度看物业服务司法解释的亮点与不足”，载《法律适用》2009年第7期。
[3]徐海燕：《区分所有建筑物管理的法律问题研究》，法律出 社2009年版，第265页。
[4]杜万华、辛正郁、杨永清：“最高人民法院《建筑物区分所有权司法解释》、《物业服务司法解释》要义”，载《判解研究》第2辑，人民法院出版社2009年版，第74页。
[5]高平主编：《物业纠纷新型典型案例与专题指导》，中国法制出版社2009年版，第212页。
[6]同注[3]，第292—293。
[7]梁慧星、陈华彬：《物权法》[第三版]，法律出版社2005年版，第183页。
[8]同注[4]，第75页以下。
[9]王利明、崔建远：《合同法新论•总则》，中国政法大学出版社1996年版，第187页。
[10]苏号朋、朱家贤：“论英国法中的合同默示条款”，载《法商研究》1996年第5期。
[11]司法实践中出现过物业服务企业违反合同附随义务而承担违约责任的判例。如“延误送信案”中，二审法院认为依照诚实信用原则，被告物业服务企业负有及时转交邮件或及时通知收件人领取邮件的义务，而被告违反此项附随义务，造成原告业主遭受损失，应承担违约责任。参见北京市第一中级人民法院[2008] 一中民终字第3542号《民事判决书》。
[12]张广兴：《债法总论》，法律出版社1997年版，第56页。
[13]同注[2]，颜雪明文。
[14]周友军：“我国侵权法上作为义务的扩张”，载《法学》2008年第2期。
[15]参见北京市第一中级人民法院[2006]一中民终字第10996号民事判决书。
[16]张新宝、唐青林：“经营者对服务场所的安全保障义务”，载《法学研究》2003年第3期。
[17]如德国冯•巴尔教授指出：“在属于不作为责任原始形态的对他人侵权行为之责任领域内，监督者控制潜在危险的义务通常来源于他对危险源的控制力。” 参见[德]冯•巴尔：《欧洲比较侵权行为法》[下卷]，焦美华译，法律出版社2004年版，第255—256页。
[18]如“楼顶坠物案”中，物业服务企业对楼顶的废弃搁置物未予处理，造成其坠落后将原告砸伤，法院判决因物业服务企业没有尽到相应的安全保障义务和管理职责，对原告承担赔偿责任。参见周桂芳、轩毅：“楼顶废弃物砸伤人物业公司被判赔”，载《人民法院报》2008年8月25日第3版。
[19]如“保险柜失窃案”中，合同明确约定小区内设专职保安人员，24小时值班，进行治安巡逻和治安保卫工作，并且原告与物业服务企业曾两次签订补充协议，加强保安，原告也因此增加支付了物业服务费，但由于被告公司未如约履行安全保障义务，致使原告保险柜被盗，法院判决被告承担违约责任。参见广东省佛山市中级人民法院[2005]佛中法民五终字第908号民事判决书。
[20]王泽鉴：《民法学说与判例研究》[第四册]，中国政法大学出版社1997年版，第84页。
[21]谢罗群：“深圳‘高空抛物案’一审判决引发物业管理行业关注”，载《中国物业管理》2008年第3期。
[22]徐建明：《物业管理法规》，东南大学出版社2000年版，第17页。
[23]同注[2]，颜雪明文。
[24]同注[3]，第258页。
